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3．3 競爭分析

我國的物流地產行業競爭格局，呈現出一超多強的局面；主要由物流地產商、傳統房地產企業、電商企業、快遞物流企業、金融機構五方構成；其中一超是普洛斯，行業市場份額為 28．5％；多強代表有萬緯、嘉民、宇培、安博等。從行業梯隊看，第一梯隊為普洛斯，第二梯隊有萬緯、宇培、嘉民、平安、寶灣等，第三梯隊有樂歌、維龍、新宜等。

圖 2020年中國物流地產行業市場份額

資料來源：資產信息網 千際投行

從區域布局看，物流地產商主要布局分布在長三角、珠三角、京津冀、成渝地區長江中下游等核心城市群區域，其中普洛斯與寶灣做到了核心區域全覆蓋；嘉民以及宇培（中國物 流地產）等企業覆蓋除了珠三角地區以外的其他四個地區；易商紅木、豐樹等企業主要布局長三角以及成都重慶地區。

從競爭格局、行業梯隊、分布區域來看，我國物流地產行業主導力量仍集中在外資專業物流地產商，市場份額相對比較集中，主要得以外資物流地產商豐富的開發運營經驗以及雄厚的資金實力，在較早的時間內，布局中國核心區域的物流倉儲，抓住了中國經濟高速增長 的良好機遇，快速的擴大的市場份額。

但近年來，隨著我國對政策引導，強化物流樞紐建立， 優化不合理的各類產業園區，市場迎來新的參與主體，如萬緯、順豐、平安不動產等，紛紛布局物流地產，市場格局逐漸發生變化，外資的物流地產市場份額也下降明顯，如 2015 年 普洛斯的市場份額為 55％，2020 年普洛斯的市場份額為 28．5％。

新增的市場參與者，依靠自身的優勢，同時與外資開發商并購、合資或戰略合作的方式共同發力國內物流地產市場。與此同時，市場參與者的增加，我國的物流地產市場間的并購也在加速，京東收購中國物流資產、萬緯參與普洛斯私有化、中投集團收購黑石集團旗下歐洲物流資產等，物流地產行業規 模和網絡優勢特征顯著，只有頭部企業更好的發揮其運營優勢，服務好廣大客戶。從長遠看， 我國的物流地產市場最終的勝出者不會超過 5 家，各類參與者最多只能勝出 1 家。

表 物流地產商區域分布表

資料來源：運聯研究

3 ．4 中國重要企業參與者

近幾年，電子商務蓬勃發展的推動下，我國倉儲地產企業快速發展，除了專業的物流地產企業持續發力外，綠地集團、萬科等多家傳統商業地產開發企業進軍倉儲地產市場；中外各類財團紛紛注資中國倉儲地產企業，進行戰略合作，加大對倉儲地產的投入。根據戴德梁行資料顯示，普洛斯是中國境內最大的現代物流及工業基礎設施提供商和服務商，在現代倉儲領域具有絕對的領先地位。國內物流地產行業整體呈現出一超多強的企業競爭格局。

表 中國物流地產行業參與主體分析

資料來源：公開資料整理

普洛斯

普洛斯作為中國境內最大的物流倉儲設施提供商，普洛斯中國目前主要產品為現代倉儲 物流園，主營業務包括倉儲物流園的設計、開發、運營和倉儲物流園的物業管理。2018 年 以 120 億美元的價格被萬科、高瓴等中資財團私有化，私有化之后，萬科持股 21．4％，厚樸 投資持股 21．3％，高瓴資本持股 21．2％，SMG 持股 21．2％，中銀投資持股 15％；2021 年資產管 理規模超 1100 億美元，普洛斯 REITs 作為首支物流倉儲類 REITs 在上交所上市。

截至 2020 年 12 月 31 日，普洛斯中國在中國 43 個戰略性區域市場，投資、開發和管理 著 400 余個物流、制造、數據中心等基礎設施園區，所持有的倉儲物流等物業總建筑面積 約 4332 萬平方米。其中已建成的倉儲物流物業面積約 3170 萬平方米，位居國內現代倉儲業第一。普洛斯的發展得益于其 20 多年的現代倉儲行業開發運營經驗，客戶口碑良好、保 有率高，運營具備規模化、網絡化優勢。

萬緯

2015 年萬緯成立，截至 2021 年 10 月，萬緯物流業務布局 46 城，冷鏈物流園 33 個， 倉儲規模破 1100 萬平方米。萬緯在高標倉儲和冷鏈物流兩大業務方向上已經服務了超過 1000 家全球領先的品牌企業。其中，高標庫平均出租率為 92％，冷庫使用率為 82％。

2017 年萬緯的倉儲新增建筑面積為 334 萬平方米，可租賃建筑面積為 482 萬平方米；到 2020 年萬緯的倉儲新增建筑面積為 75 萬平方米，可租賃建筑面積為 1148 萬平方米。萬緯經過 2017－2018 年兩年的快速擴張后，2019 年、2020 年有所放緩。截至 2021 年 9 月底， 物流倉儲已運營項目建筑面積 818 萬平方米，其中高標庫運營面積 769 萬平方米，冷庫運 營面積 49 萬平方米。

京東物流

京東集團 2007 年開始自建物流，2017 年 4 月正式成立京東物流集團，2021 年 5 月，京 東物流于香港聯交所主板上市。京東物流是中國領先的技術驅動的供應鏈解決方案及物流服 務商，以“技術驅動，引領全球高效流通和可持續發展”為使命，致力于成為全球最值得信 賴的供應鏈基礎設施服務商。

目前京東物流在全國運營倉庫超過 1200 家，運營面積超 2300 萬平方米（含云倉）。京東在物流地產布局方面：除了自建外，還通過投資并購，資本化運作的方式來進行， 如京東披露與新加坡政府投資公司（GIC）合作共同成立京東物流地產核心基金、投資易商 紅木、收購中國物流地產 26％股份。京東成立專門物流地產投資運營部門京東產發，京東產 發定位為高質量基礎設施物業開發、運營及管理的領軍企業。本文主要分析京東物流的倉儲 布局情況。

第四章 未來展望

進入2021年以來，全球經濟復蘇趨勢有所增強。導致全球經濟復蘇加快的原因有以下幾個方面：

隨著世界各國持續常態化防控政策的推進，新冠疫情出現緩和跡象；

世界各國均在積極推進疫苗的接種。疫苗的接種和新冠新增病例的下行為全球經濟復蘇提供了較好的社會環境；

為了保證經濟復蘇，世界各國均繼續保持較強的財政和貨幣政策支持力度。包括美聯儲以及歐洲央行在內主要發達經濟體的超寬松貨幣政策仍在持續實施，并繼續醞釀新的財政政策支持計劃。

全球經濟復蘇趨好的同時也面臨一些不穩定因素：

疫情變異對經濟的潛在影響依然存在；

寬松的貨幣政策導致大宗商品價格過快上漲，全球通脹預期有所升溫；

持續擴張的財政政策導致全球債務風險也有所上升；

金融市場近期動蕩也成為阻礙經濟復蘇的重要因素。

而就中國國內的經濟形勢而言，新冠疫情防控已進入常態化，一定程度上仍然會影響一些經濟活動，但總體而言經濟活動已全面重啟，加上政府持續推出的各種恢復經濟的政策，多項經濟指標在2020年3月份以來都出現了明顯回升或者降幅收窄，展現出很強的自我調整能力。

中國的優質物流設施市場將受到下列增長驅動因素的影響：

（1） 可支配收入增多及城鎮化進程加快

隨著中國經濟增長預計日后受日益增長的消費所帶動的增長超過以往受中國政府及私營投資帶動的增長，物流設施供應已出現大量短缺并持續擴大。可支配收入增多、城鎮化及電子商務已成為主要的經濟增長動力。可支配收入增多帶動消費對整體經濟貢獻增多。

（2） 中國的電子商務市場日益發展

中國的電子商務產業于2021年繼續錄得強勁增長。該增長的主要驅動力其中包括無法滿足小城鎮對眾多產品的需求及中國互聯網的使用率持續提高。中國農村電子商務市場將持續迅猛發展，而且增長率將遠高于全國平均水平。

（3） 日益發展的第三方物流市場

第三方物流產業將于2021年繼續錄得穩定增長。該增長的主要驅動力包括更高效的物流服務需求、運輸基礎設施的快速發展及越來越多的零售商、制造商及其他商家出于節約成本及效率考慮而選擇物流外包。中國政府的目標是進一步降低社會物流總費用與GDP的比率，計劃在2025年之前，將該比率下降至12％左右，實現這一目標需要投入更多的高標準物流設施以提高物流效率。

（4） 有利的政府政策

許多政府刊物強調了物流對中國經濟增長的重要性。例如，中國國家發改委和交通部印發的《國家物流樞紐布局和建設規劃》中提出：中國將進一步優化產業結構和空間布局，預計到2025年將布局建設150個左右國家物流樞紐，使物流業整體持續實現降本增效的目標。

Cover Photo by Kelvin Zhang on Unsplash

END

       原文標題 : 2022年物流地產行業研究報告