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2．3 技術發展

在物流行業專利量申請方面，截至2021年6月8日，蘇州科盛倉儲物流設備有限公司申請專利量拔得頭籌，高達100件；隨后是廣州金睿五金制品有限公司、北京京東尚科信息技術有限公司、北京京東世紀貿易有限公司，申請專利量都突破了80件，分別為92件、85件、84件。

圖 2021年中國倉儲物流行業申請人專利量

資料來源：資產信息網 千際投行 佰騰網

2．4 政策

物流地產始于上世紀80年代，至今為止已有幾十年的歷史，我國物流地產起步較晚，但在物流需求推動下發展勢頭更勁。

近年來，國家層面積極出臺政策規劃，加強商貿物流基礎設施建設、提升倉儲服務水平，推進物流倉儲行業健康發展。

政策主要從降本增效和推動物流樞紐建設兩方面促進物流地產蓬勃發展。一方面，通過減稅降費等措施鼓勵物流地產發展，如大宗商品倉儲用地城鎮土地使用稅減半征收等物流領域稅費優惠政策。另一方面，前瞻性規劃國家物流樞紐，發展現代化物流網絡，如到2020年布局建設30個左右國家物流樞紐，到2025年，布局建設150個左右國家物流樞紐。

表 2018年－2020年中國物流地產行業相關政策

資料來源：公開資料整理 資產信息網 千際投行

第三章 行業估值、定價機制和龍頭產業3．1 行業估值

物流地產行業估值方法可以選擇市盈率估值法、PEG估值法、市凈率估值法、市現率、P／S市銷率估值法、EV ／ Sales市售率估值法、RNAV重估凈資產估值法、EV／EBITDA估值法、DDM估值法、DCF現金流折現估值法、NAV凈資產價值估值法等。

圖 行業綜合分析

數據來源：資產信息網 千際投行 Wind

3．2 行業發展

物流地產作為物流基礎設施，是物流供應鏈的重要環節，在提升零售企業物流配送效率，提升消費體驗方面有著重要作用。物流產品、服務模式、技術水平等發展升級，推動著物流地產行業的進步。

（1） 居民消費水平加速攀升

根據SIF（蘇寧金融研究院）對全國居民實物消費、服務類消費、消費升級業態、蘇寧消費升級等指標體系的綜合分析后提出的消費升級指數情況，國內居民消費升級綜合指數從2013年的0．341上升至2019年的0．378，年均增速約1．73％，反映出我國居民消費水平加速攀升，消費需求巨大。

（2） 社會消費品零售總額高速增長

2010－2019年中國社會消費品零售總額年均復合增速超過10％，2020年1－11月中國社會消費品零售總額達到35．14萬億元，物流地產的基礎設施作為零售供應鏈的中的重要一環，在提升零售企業物流配送效率，提升消費體驗方面有著重要作用，零售市場的高速增長進一步促進物流地產的發展提升。

（3） 物流需求增長良好，支持經濟恢復穩定

過去的2021全年社會物流總額335．2萬億元，是“十三五”初期的1．5倍。按可比價格計算，同比增長9．2％，兩年年均增長6．2％。從年內走勢看，由于受下半年散發疫情和上年同期基數較高等因素影響，走勢前高后低。一季度同比增長24．2％，上半年增長15．7％，前三季度增長10．5％。

圖 2011年－2021年社會物流總額

資料來源：資產信息網 千際投行 中國物流與采購協會

電商的快速崛起：2015－2020年中國快遞業務量規模年復合增速超過20％，國內電商的爆發式增長，推動物流行業的迅猛發展，作為配套施舍的物流地產也隨之快速發展。

圖 2015年－2020年中國快遞業務量規模及增長率

數據來源：資產信息網 千際投行 Wind 國家統計局