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第一章 行業概況

物流地產屬于工業地產的范疇，是經營專業現代化的物流設施的載體，是房地產開發企業出于對利潤的追求，根據物流企業客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業業務發展所需的現代物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等等，這里的投資商可以是房地產開發商、物流商、專業投資商。上世紀80年代，美國ProLogis（原普洛斯，現安博公司）提出物流地產的概念并率先進行實踐。

相比住宅和商業地產，物流地產盈利水平能力相對較低，且管理費用較高，但其優勢在于償債能力強、資產周轉率高，經營業績穩定，還可以享受工業土地增值的溢價，受政策影響較小。

現代物流地產的范疇包括物流園區、物流倉庫、配送中心、分撥中心等物流業務的不動產載體。同傳統的物流地產相比，它更強調管理的現代化、規模效應、協同效應。

按照物流服務功能，參考《全國物流園區發展規劃（2013－2020年）》中對物流園區的分類，主要分為以下四類：

（1） 商貿服務配送型

主要依托大型商貿市場，為商品交易提供倉儲、運輸、配送、集散等物流服務，是商貿流通的中心。其功能明確、行業有很強集聚性。

（2） 口岸服務型

主要依托口岸港口優勢，進行物流的進出口貿易，并且運用現代信息技術手段，優化整合資源，輻射強化口岸周圍物流發展，在對外貿易中占有很高比例。

（3） 貨運樞紐

主要依托海陸空交通樞紐，實現不同的運輸形式相銜接，為大量貨物轉換提供配套設施。

（4） 綜合服務型

往往依托商貿流通、市域配送等規劃建設。位于城市交通節點處，提供采購供應、多式聯運、供應鏈管理。

第二章 商業模式和技術發展2．1 產業鏈

中國物流地產行業產業鏈上游的參與者是資源的提供方，包括資金的提供方，土地資源提供方（政府、地產商等）。產業鏈中游環節主體是物流地產企業，可分為六類：專業的物流地產企業、傳統房地產企業、物流企業、零售企業、金融機構、電商企業。產業鏈下游是物流地產的客戶，包括電商企業、制造業企業、零售企業、第三方物流企業等。

表 中國物流地產行業產業鏈

資料來源：資產信息網 千際投行

2．2 商業模式

市場規模

從物流保管費用規模來看，近幾年基于國內物流行業的穩健增長，拉動物流倉儲費用逐年提升。2010－2019年物流保管費用保持持續增長態勢，到2019年中國物流保管費用達到5．0萬億元，同比增長7．4％，占物流行業總費用規模的34％；從倉儲固定資產投資完成額增速來看，2012－2016年保持高增長趨勢，但從2017年開始國內倉儲固定資產投資完成額下降明顯，2020年有所回升但仍低于2016年以前水平。

整體來看，近幾年國內倉儲行業固定資產投資大幅收縮，但市場規模依舊保持增長態勢，反映出國內物流地產行業從增量市場高速發展轉向存量市場轉型升級的發展階段。

圖 2010年中國物流保管費用及增長統計

數據來源：資產信息網 千際投行 中國物流與采購聯合會

供給現狀

基礎設施供應進一步增長：根據物聯云倉統計數據顯示，截至2019年底，全國通用倉庫總面積超3億平方米，由于適應性較強、利用率較高，通用倉庫規模也在不斷地擴大。截至2020年11月末，全國通用倉庫總面積超3．21億㎡，比2019年底增加0．21億平方米，倉庫資源覆蓋32個省份，227個城市，7407個園區。

圖 2019年－2020年中國通用倉庫總面積變化情況

數據來源：資產信息網 千際投行 物聯云倉

盈利模式

近年來，隨著國內房地產暴利時代漸行漸遠，眾多傳統房地產企業開始尋求轉型升級發展，物流地產由于其擁有收益穩定性較高、市場風險較小的優點，引起國內地產商的普遍關注。

另外，根據CBRE的資料顯示，2019年北京、上海、地產的2－3％，其中高標倉的投資凈回報率要高于物流地產的平均水平，高標倉建設正逐漸成為傳統房地產商和專業物流地產商的投資熱點。

物流地產項目的盈利模式主要包括以下三個方面：

（1） 租金收入

租賃服務包括倉庫租賃、設備租賃、房屋租賃等。倉庫租賃是指經營者將大型倉儲場地租給物流、電商、制造企業等客戶。設備租賃是出租一些裝卸設備、運輸設備等，甚至是鐵路專線這類交通資源。房屋租賃是指將園區內的辦公室等非物流建筑的租賃。租賃服務帶來租金收入穩定，是物流地產最主要的收入來源。

（2） 物流增值服務

在倉儲環節中，通過提供裝卸搬運、加工以及配送等增值性服務，獲得服務性收益，基于上述基礎服務，還可以通過拓展供應鏈金融，獲得為中小型企業提供融資服務的收益。

（3） 資產增值服務

物流地產開發主體的另外一個收益來源是資產的升值收益。這種收益實現的渠道主要有兩種：一是資產的出售；二是資本是市場上市，通過資產的升值預期充分體現，轉化為現金流繼續擴張。這部分的收益往往通過籌資行為來實現。

圖 2019年中國一線城市物流地產投資回報

數據來源：資產信息網 千際投行 Wind