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2、優等生為何交出了“不及格”答卷？

財務數字敲響警鐘，將高管層級下放前線，是一種重要的表態。  

細看背后原因，郁亮在2021年業績報告《致股東》中對業績下滑所表達的歉意，就可以看得出謹小慎微的態度之下，萬科的業績屬實難看。

前不久，以穩健安全著稱的房地產龍頭企業萬科發布2021年報，公司營業收入4528億元，同比僅增長8．0％，歸屬于上市公司股東的凈利潤225．2億元，同比下降45．7％。

萬科2021年度業績概況，圖／萬科周刊

翻看萬科歷年的業績年報成績單，在房地產行業來說，也是“優等生”，而在今年的業績大考中給出這樣的成績，屬實有些罕見，這是萬科上市31年以來的第三次凈利下滑。

時針撥回上市之路，此前兩次的業績泥潭分別出現在1995年和2008年，彼時正值國家宏觀調控和全球金融危機，行業經歷前所未有的震蕩和調整，內里因果有跡可循。

而今年的萬科跌回泥潭，甚至大動干戈取消高管層級，下放前線，不得不讓人懷疑是不是內部經營管理出現了問題。

帶著疑問，郁亮在年報《致股東》中對凈利潤下降的原因進行了坦誠剖析，他并未全然歸結于行業變化、市場因素，而是重點放在自我檢討。

在年報《致股東》中，郁亮坦言，在管理方面公司存在離散度大的問題，進而拉低了整體盈利表現。

離散度首先體現在了項目操盤能力的分化上，萬科此前做過不少好的項目，但都沒能將這些好項目的可行性優勢復制推廣，轉化成整個集團的標準動作和一致表現。

此外，少數項目也出現了投資上的失誤，部分城市投資追高冒進，分布式管理機制會將投資額度直接分到區域，但在市場深度調整的時候，容易造成當地公司高估自身市場潛力，對市場判斷過于樂觀，拿下自己消化不了的項目。

據iFinD數據，過去幾年，萬科的銷售均價都在1．5－16．萬／平，偏向高線城市，但從去年4月起，全國22個城市開始執行“兩集中”供地政策，熱門城市地塊遭嚴重哄搶，無疑增加了萬科的拿地成本。

管理方面離散度大，而業務方面，對于新賽道的開拓，也讓萬科投入產出不成比例，每一次“試錯”都是對業績的考驗。

在新業務的開拓上，萬科所付出的成本超過了此前預想，導致對業績產生了直接影響。

從2014年開始，萬科轉型多賽道探索，從長租公寓業務的多輪折戟，到如今萬物云、物流倉儲、萬科泊寓、印力等多條路前進，這過程中所面臨的難度和付出成本都是萬科探索的學費。

萬科產業組織架構，圖／萬科集團官網

值得一提的是，在2021年的財報上，這些新業務“學費”合并報表范圍內此部分費用已達80億元。

這些還在發展的新業務持續性地侵蝕著萬科的利潤，例如長租公寓和城中村改造等，至今仍然拖累著萬科的盈利表現，這些對業績的影響關系重大。

郁亮雖然都在從自身找原因，但不可否認的是，房地產大環境也在經歷著動蕩，密集的政策調控與信貸收縮，房地產正在去金融化，回歸居住屬性。

行業面臨變局，前有泛海控股賣身自救，后有背著萬億負債的恒大，在大環境下求穩，萬科不得不節衣縮食。

管理離散度大、多賽道探索學費多，在波詭云譎的大環境下，萬科取消高管層級的舉動勢在必行，無論是傳統業務還是新業務，讓高管下沉一線，真的能挽回下滑的業績嗎？