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靜待多年之后，外界對龍湖分拆物業上市的猜想，終于畫上了休止符。

1月7日，龍湖集團正式對外公告，將拆分全新品牌龍湖智創生活于聯交所上市。

然而，龍湖猝不及防的遞表，仍引人無數的遐想。

要知道，即便是在遞招股書之前，外界也絲毫沒有收到風聲，只有伴隨更名、并購等動作下一遍遍的揣測。

冷靜如龍湖，為何選擇當下這個時機？從“智慧服務”到“智創生活”，全新品牌有何玄機？蟄伏這些年，龍湖物業板塊究竟是否如外界預期的一樣？

從房地產“附庸”，到受到資本追捧，再到價值回歸，物業資本市場走出了一條跌宕起伏的線路。

市場上不乏悲觀者認為，物企上市已錯過最佳窗口期。但其實，搞清楚資本為何驟然冷卻，會更有利于理解物管行業的機遇幾何。

專業人士給出了如下三點：第一，物企待價而沽成地產“回血”主力；第二，招股書失效物企普遍外拓能力弱，依賴母公司程度高；第三，物企同質化使板塊得不到更好估值。

放到龍湖智創生活來看，作為房地產領域典型的“三好學生”，龍湖集團財務健康，連續5年處于綠檔房企，龍湖智創生活不用擔心被母公司拖累，反而是堅強后盾。

不可否認，沒有企業會拒絕資本的善意，但龍湖物業板塊上市的意義，絕不僅僅是融資而已。

更為重要的是，翻看其招股書，兩條走勢不同的關鍵曲線，證實了龍湖克制背后的功力。

（數據來源：龍湖智創生活招股書）

能夠看到，2021年前9個月，母公司及其聯合營公司在龍湖智創生活營收占比約30％。對比同行動輒超過50％，甚至達到90％的情況，龍湖明顯要低很多。

需要注意的是，若只看這“30％”，龍湖智創生活住宅及其他非商業物管服務，占比僅為12．8％，母公司及其聯合營公司在商業運營管理部分占了大頭，而這恰恰彰顯了龍湖集團多年多業態布局的獨特優勢。

兩條曲線，以小見大。

從2014年彩生活成為物業第一股，到2020年前后物企扎堆上市，龍湖一直不為所動，仍然在扎實、按部就班的穩步推進板塊的成長，而當一切準備好的時候，上市便水到渠成，亦是最好的時機。

針對上述現象，億翰智庫分析師認為，物業板塊資金的抽離，對于尚未上市的企業而言，或許暗藏機遇。當前資本對物業行業多持冷靜觀望的態度，對于標的選擇更加苛刻。因此，當有優質標的出現時，資本更愿意流向這些大而穩、有故事的企業。

回看龍湖物業板塊的發展，大概走過了三個階段：

2014年，開始智慧引擎的探索，撒下科技的種子；

2018年，啟用“龍湖智慧服務”，進入全面數字化階段；

2022年， “龍湖智創生活”誕生，掀開物管板塊全新的篇章。

科技，可以說是龍湖多年蟄伏的關鍵。

記得某地產大佬曾講過，沒有數字化的大型物業公司是處于原始水平的，大型物業公司沒有數字化的話，做不好，走不遠。

背后其實涉及到物管行業一個關鍵痛點，人效問題。這也是龍湖一直按住龍湖物業板塊不上市的因素之一。

物業管理屬于人力密集型行業，所需的人力成本一直非常高，能占到物管行業50％以上的份額。而智慧化物業模式，能幫助物企做到降本增效。

（龍湖U享家APP提供業主自助服務及多類社區增值服務）

過去幾年，每年將凈利潤的10％拿出來投資科技的龍湖，已經把人效做到了行業第一。

據招股書顯示，2020年龍湖智創生活人均在管面積9300平方米，人均創收達到了34．66萬元。在傳統組織框架下，平均人效只有15萬元／年／人，人效提升顯著。

把成本降下來，確實有利于得到資本的認可，但龍湖深知，物管行業服務品質才是立業根本，所以其才始終秉持“上市是手段，不是目的”的理念。

調查數據顯示，龍湖智創生活無論是在住宅物業還是商管物業中均獲得了較高的認可。

其中，龍湖智創服務連續12年客戶滿意度超過90％。截至2021年9月30日，住宅及非商業物業管理服務合約的留存率高達92．9％；購物中心物業管理服務合約的留存率2020、2021年連續達到100％。

（龍湖天街歡樂季活動）

而從“智慧服務”到“智創生活”，藏著的是龍湖的變與不變。

變的是，在智慧化服務之上，為客戶創造更高的附加值；不變的是，在“善待你一生”的企業價值主張下，十年如一日的保持高品質的物管服務。

對于已經扣響聯交所門扉的龍湖智創生活，外界已經給出了千億的估值。那么，龍湖智創生活究竟是否真能如外界預期的一樣？

說一千道一萬，還得回到企業的基本面。

規模上，截至2021年12月28日，龍湖智創生活合約面積及戰略合作面積合計達到4．4億平方米，在管面積2．5億平方米。處于行業頭部位置，規模優勢明顯。

營收方面，截至2021年9月30日，龍湖智創生活營業收入77．7億元，同比增長81．2％，凈利潤11．3億元，同比增長68．4％。

值得一提的是，截至2021年9月30日，龍湖智創生活凈利率達到15％，處于行業頂尖水平。

城市能級分布上，截至2021年9月 30日，位于一二線城市的物業管理服務項目面積為1．64億平方米，占比約77％。

在管理規模不斷擴張的情況下，高量級項目占比依然維持較高水平，而一二線城市高能級項目往往是物企開拓增值服務的沃土。

商業運營管理服務方面，截至2021年12月28日，龍湖智創生活向60個購物中心提供商業運營服務，管理服務內容包括定位和設計咨詢、招商、運營管理、租戶管理、品牌輸出、消費者服務等，合計管理面積580萬平米，服務超過1．3萬名租戶。

于2021年9月30日過往一年，在管購物中心的銷售額為人民幣446億元。

（龍湖天街智慧化服務）

長遠來看，未來房地產將開啟經營和服務的時代，而商業運營管理，特別是為第三方業主提供運營管理將更考驗房企的資管能力，龍湖則提前為自己樹起了一道護城河。

整體來看，龍湖智創生活的基本面還是相當能打的，當然這也在意料之中。

業內人士認為，待龍湖智創生活成功上市，將在物業行業和資本市場濺起巨大水花。

“行業內，優質標的入場將提振市場信心，刺激其他企業積極參與市場競爭，推動板塊質量持續提升；資本板塊，以龍湖智創生活、碧桂園服務、萬物云等企業形成的頭部梯隊將加劇資金虹吸效應，對尾部企業的生存空間造成進一步威脅。”

有一句話是說，耐得住寂寞，才能守得住繁華。

放在龍湖智創生活上，亦如是。龍湖多年來不為外界所動，穩扎穩打，拾階而上。雖然吊足了外界的胃口，但利劍出鞘，終是不負所望。

以龍湖智創生活的行業地位、業績實力、清晰的商業模式來看，相信上市后將獲得大量投資者追捧，有望成為市值前三的物業企業。

然而，上市不是終點，對龍湖來說，龍湖智創生活沖刺IPO或許只是續寫“一個龍湖”新篇章的起點。