地產商跨界醫療為何遇阻：恒大健康改名，萬達廣州退地
不久前，恒大集團旗下港股上市公司恒大健康發布了改名公告：“鑒于新能源汽車已經成為恒大健康產業集團最重要的業務，擬將公司更名為恒大汽車。”
恒大健康有健康管理分部和新能源汽車分部兩大業務架構。在經濟學里，企業為從事某項經營活動而放棄另一項經營活動的機會被叫做機會成本。恒大做出此調整的機會成本是非常明顯的，內部只有大健康和汽車兩大業務，選擇一個優先，另一個則必然滯后。
本次更名的背后，雖然不一定是恒大健康在大健康產業遇挫，但反映了其業務重心的調整，即從大健康產業轉向了新能源汽車。
在早些年，特別是在2013年之后，各大房企紛紛或高調或低調的宣布跨界醫療。據不完全統計，截止目前已有近40家房企進入了大健康產業，并有相應布局，碧桂園、恒大、泰禾集中于建造醫院和產業園區，萬科、綠城偏重社區醫療和家庭醫療．．．．．．
高負債，高周轉，故意空置，高調宣傳．．．．．．在地產業雷厲風行數十年的巨頭們是否在大健康領域復制了他們的地產“煉金術”？它們在怎樣探索“地產＋醫療”的模式？
地產業轉型，相中醫療8萬億蛋糕
在2014年的某財經論壇上，地產大佬馮侖講了這樣一通話：“大健康這股風比房地產大，下個五年約有20萬億。”
他將房地產和大健康產業進行對比。房地產行業現在一年的銷售面積大概是七萬億，其中住宅大概占80％，五年大概也就25萬億，“而醫療健康產業未來一定是比房地產還要大的一股風，過去房地產行業的這股風吹起來很多房地產行業的豬，今后大健康產業的這股風會吹起什么樣的豬呢？”
在馮侖講這通話之前的一年，他執掌的萬通地產其實就已經開始在大健康產業布局，剛開始的動作是在西安做醫療產業園區。
2013年，地產行業經歷了在當時算得上是一個大的轉折點，行業遭遇了嚴厲的宏觀調控。2月20日，國務院常務會議上，研究部署繼續做好房地產市場調控工作，并確定了五項加強房地產市場調控的政策措施（稱為“國五條”）。隨著“國五條”各地及各項細則出臺以后，熱鬧的市場一時平靜了下來，各大房企們“主業”遇冷，開始嘗試多元化的轉型。
同年10月，國務院出臺了《關于促進健康服務業發展的若干意見》，文件明確多元化的辦醫格局，提出2020年產業總規模要達到8萬億的目標。
在政策方向標的指引下，各大房企們瞄中了醫療這塊8萬億的蛋糕，并開始了大舉動。
萬科宣布與上海新虹橋國際醫學中心、復旦醫療產業投資公司等共同斥資總計2．5億元建設復旦萬科國際兒童醫院；
綠景控股發布100．5億元定增預案，公司將所募資金用于建設4個實體醫院，1個醫學中心即腫瘤精準醫學中心，2個健康平臺；
萬達宣布將總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院。
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截止目前，據不完全統計，已有近40家房企在醫健產業有所布局。
（部分知名房企進入醫療的時間和主要布局領域）
在跨界醫療的近40家房企中，大家都傾向于做重資產模式，無論是自己拿地和第三方合作建醫院，還是在樓盤里或單獨選址建康護、養老中心，每項業務皆投入不菲。
現在回過頭去看，地產商們大手筆的入場，結局卻并非完美。
在2019年8月，綠景控股發布發布重大資產重組進展公告稱，尚有3174．8萬元股權轉讓價款及逾期支付產生的違約金未收回。這筆股權轉讓款是綠景控股出售醫療資產的款項。
在今年，恒大健康改名，將“健康”變更為“汽車”，萬達當初在廣州拿下建醫院的地塊也悄然出售。
醫療圈內，這些還是浮在水面上的線索，跨界醫療的其他房企們更多的是寂寂無聲。
接下來，本文將以在醫療領域投入最大的恒大和萬達為例，細看其業務和模式。
借款628億，恒大在全國建養老基地
2015年，恒大健康就已在香港聯交所主板上市。
恒大健康是以健康養生谷項目開發建設為載體，以會員制為服務模式，提供多層次分級醫療、全齡化養生、高精準健康管理、多元化養老等服務的綜合大型健康產業集團。
旗下最重要的業務布局是“恒大·養生谷”，通過整合國內外優質醫院、養老院資源，力圖打造出國內高規模、高檔次的健康養老養生基地。目前在全國共建了23個這樣的養生谷，主要借鑒了美國太陽城、德國阿爾伯蒂納、日本港北新城、荷蘭生命公寓等全球大型養老社區的經驗，給老齡用戶提供了專業護理、日間照料、康復理療等全方位的醫療服務。
除了建養老養生基地，在三醫領域，恒大健康也有很多布局。
在醫療方面，恒大健康攜手國內外各地醫療機構，共同打造高端醫療服務體系，構建以高端國際醫院為引領，各地恒和醫療平臺及國內知名三甲醫院為支柱，以社區醫院為基礎的多層次分級醫療體系。
在醫院方面，恒大健康投資建立了博鰲恒大國際醫院（布萊根和婦女醫院在華唯一附屬醫院），整合國內外資源，在“布萊根式”模式下運營，提供國際范圍內的健康醫療服務，如開展乳腺癌等多病種治療。
依托先行區的政策資源優勢，通過博鰲公共保稅藥倉，引進國際已批準但國內暫未上市的抗腫瘤新藥，并為患者制定個性化治療方案；充分整合國內優質醫療資源，分別與上海復旦大學附屬腫瘤醫院、海南醫學院第一附屬醫院、中國干細胞集團博鰲干細胞醫院等知名醫療機構聯盟。
（圖為恒大健康官網展示的博鰲恒大國際醫院）
此外，恒大健康還在積極籌集三亞恒大婦女兒童醫院，一所定位于集醫療、預防保健、康復于一體的現代化三級婦兒專科醫院。
在醫藥方面，依托博鰲公共保稅藥倉，以先行區醫療機構為終端，恒大健康從英國阿斯利康、德國默克、瑞士羅氏、瑞士諾華等國際知名原研藥企引進多種特許藥品，讓國內患者不用出國門就可使用國際前沿創新特許藥品。
以養生谷這樣的實體空間作為基礎載體，加入“三醫”資源，不斷往上疊加所有可能的資源，這就是恒大健康業務布局的本質模式。
這些在恒大健康內部全劃歸于健康管理分部。據2019年財報披露，恒大健康2019年營收為56． 36 億元人民幣，同比增長79．88％。年度健康管理分部的營業額大幅增長主要原因是“恒大·養生谷”的收入從2018年同期人民幣31．2442億元上升到49．4847億元，增幅達58．38％。2019年新能源汽車共取得收入6．605億元，主要來自鋰電池的銷售收入。
對于未來，恒大健康還有著宏偉的規劃：
養生方面，2020年將面向社會開放至少11個養生谷四大園、4個大型醫養綜合體和4個旅居公寓，在全國各地多點布局健康醫養展示體驗中心，推動養生谷特色養生服務體系的全面落地。
在健康管理方面，進一步整合國內外優質健康管理資源，借鑒并引進國際先進的慢病疾病管理、健康診療等服務模式，提升養生谷運營服務能力。隨著“恒大·養生谷”布局全國，加快高精準健康管理服務的優化與落地，打造國內專業健康管理服務的領先品牌。
養老方面，立足全國養生谷項目，進一步加快恒大特色養老服務體系的全國布局。攜手日本株式會社禮愛，預計2020年底實現西安恒大養老院正式投入試運營，打造首個養老標桿項目，并以西安恒大養老院為試點推動機構養老服務的全國布局；立足全國恒大社區，進一步推進居家養老、社區養老服務試點工作，推動恒大健康特色養老服務體系的全面落地。未來將與金融、旅游、互聯網等多領域展開合作，拓展更多會員，為更多人群提供健康服務。
在整個醫療服務網絡上，恒大健康還將引進更多的健康醫療產品，打造以各地“恒大·養生谷”為基點，集醫藥器械、保健、養生養老產品于一體的供應鏈平臺。
恒大在做著一個很大的健康夢。
然而，這樣的夢，付出的代價也很明顯。2018年恒大健康的借款總額僅為149億元，到2019年時，這一數字已猛增到628億元，同比增長了4．2倍。截止2019年12月31日，恒大健康的資產負債比率為67．26％。
萬達退地，千億大健康投資出空
萬達高調進軍大健康產業的畫面似乎猶在昨日。
2016年1月，萬達集團與英國國際醫院集團（IHG）在北京簽訂合作協議并宣布，萬達將總投資150億元，在上海、成都、青島建設三座綜合性國際醫院，由IHG運營管理并使用IHG品牌。
其中，上海英慈萬達國際醫院將投資80億元，擁有床位1000張；成都英慈萬達國際醫院將投資50億元，擁有床位500張；青島英慈萬達國際醫院將投資20億元，擁有床位200張。
當時，這筆錢在醫療行業可謂巨資，是中國企業在醫療行業的最大一筆投資。
（圖為當時的簽約儀式現場）
萬達集團董事長王健林接受媒體采訪時說：“引進頂級綜合性國際醫院是萬達在中國的創新，不僅滿足高端人群對健康醫療的需求，也使所在城市醫療水平達到國際一流，帶動中國高端醫療水平提升�！�
此后，萬達繼續在醫療行業揮金如土。2017年4月，萬達集團與成都市人民政府簽訂戰略合作備忘錄，雙方協議將耗資700億元，打造一座世界級的醫療產業中心。
2017年8月2日晚間，萬達新成立了大健康集團的消息一度成為許多媒體的頭條。當時在萬達集團既有的四大產業集團（萬達商業、萬達文化、萬達網絡、萬達金融）之外，新成了一個萬達大健康產業集團有限公司，并將醫療事業部并入大健康集團。王順出任萬達集團股份有限公司副總裁兼萬達大健康產業集團總裁。
2019年1月，在青島舉行的年會上，萬達集團董事長王健林提出正式全面進軍健康產業，明確萬達大健康將以醫院為核心，綜合醫藥、康養、商業、培訓多種產業為一體，走創新健康產業新模式。
王健林在年會報告中對萬達大健康產業規劃布局提出了具體方向：2018年內在廣州、成都等5個城市的大健康國際醫院全部落地，至少3個項目開工建設。盡早完成單個國際醫院管理合同模板，設計一流的花園式國際醫院，反映全世界最新研究成果，建成智慧醫院。
王健林表示，近年來萬達推進輕資產戰略聚焦優勢產業，對一些非優勢產業采取了退出瘦身的策略，但萬達對不是傳統產業、科技含量高、又看準了的新興產業，還是要全力推進。大健康產業就是萬達重點突破的戰略產業。
萬達的健康夢同樣很大。然而，伴隨著整個萬達集團的“輕資產”戰略轉移，也走上了“賣賣賣”之路。
2020年2月25日，廣州開發區規劃和自然資源局以掛牌方式出讓黃埔區YH－A3－8地塊的國有建設用地使用權，計劃于3月27日限時競價。該宗地總用地面積133252平，用地性質為醫療衛生用地、交通場站用地、商業用地兼容其他服務設施用地、兼容社會停車場用地。起拍總價154683萬元，折合樓面價約3464元／平。
該宗地在2019年5月20日，被萬達集團以底價拿下。而現在隨著地塊的重新出讓，預示著萬達已退地。
2020年3月，據界面新聞報道，萬達大健康集團旗下總裁一職已空缺許久。
總結
2020年1月1日，財經作家吳曉波照例舉行了跨年演講，當晚他講了這樣一段話：“放眼望去，中國改革開放40多年所累計的巨額財富，有很大比例掌握在60后和70后一代。在未來的十多年里，這批人將要邁入夕陽紅歲月， 10年后養老產業將替代房地產產業成為“天字第一號大產業”。
2月，隨著疫情爆發等因素的疊加，大健康再次成為最令人矚目的行業。幾乎所有一線的VC投資機構都將投資重心放在了醫療健康賽道，投資比重一度上升到35％以上。
這意味著，地產商們其實押對了賽道。
但是，缺乏專業壁壘，門檻高、投入大、回報慢，或許是地產商在醫療健康領域難以適應的地方。
對于醫療健康行業來說，一開始就建醫院，大手筆投入，做重資產模式，如果沒有耐心，花不起時間，可能等不到最終模式的證實或證偽，項目容易半途而廢。從美國太陽城養老社區、德州醫學中心、迪拜健康城等世界知名“地產＋醫療”的模板來看，它們通常是以健康城、醫學城、大型養老綜合社區等為空間載體，推動健康產業集群發展，形成健康服務產業和臨床醫學產業高地。無不例外，它們都經歷了較長時間的發展，有的還是“百年老店”。
扎根醫療健康行業的本質，背后需要的是耐心和時間。
若干年后，回眸望去。
大江大河，滔滔一片潮。
作者：樊鑫
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