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文/樂居財經(jīng) 劉治穎

冬天到了，春天還會遠嗎？

近年來，房地產(chǎn)市場持續(xù)深度調(diào)整，部分房企陷入流動性困境。隨著2024年伊始，正榮、旭輝、奧園等知名房企的債務重組取得實質(zhì)性進展，為整個行業(yè)注入了一劑強心針。

據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前，富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中國奧園等少數(shù)房企基本完成境內(nèi)外債券重組或展期；花樣年控股、時代中國控股、碧桂園等房企已基本完成境內(nèi)債券展期，華夏幸福、當代置業(yè)、綠地控股等房企基本完成了境外債券展期或重組。

從目前的債務重組方案來看，大多數(shù)房企均選擇了債務展期搭配債轉股、股權轉讓等“以股換債”類的方案。這些重組方案實現(xiàn)了債務規(guī)模的大幅削減，為房企減輕了財務壓力。

據(jù)國泰君安研報，從已披露的計劃來看，融創(chuàng)、奧園已經(jīng)分別實現(xiàn)了45億美元、49億美元削債規(guī)模，旭輝、世茂的目標削債規(guī)模分別為33~40億美元、60~70億美元。由此可見，目前各家房企推進的債務重組方案中均實現(xiàn)了較大幅度的削債，比例大約在40%-60%。

匯生國際資本總裁黃立沖認為，開年房企債務重組加速的現(xiàn)象，反映了房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了前幾年的調(diào)整后，對于財務結構優(yōu)化和債務風險管理的迫切需求，畢竟依靠經(jīng)營現(xiàn)金流的改善來解決困難已經(jīng)無望，只能通過債務重組來解決問題。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認為，2024年會有更多出險企業(yè)債務重組取得明顯進展，房企風險出清將提速。同時，部分房企成功債務重組對于其他出險企業(yè)債務重組和風險化解有較強借鑒意義。

值得注意的是，債務重組只是解決問題的第一步，未來房企仍然面臨著復雜多變的市場環(huán)境和融資挑戰(zhàn)。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2023年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金127459億元，比上年下降13.6%。其中，國內(nèi)貸款15595億元，下降9.9%；利用外資47億元，下降39.1%；自籌資金41989億元，下降19.1%；定金及預收款43202億元，下降11.9%；個人按揭貸款21489億元，下降9.1%。

國際評級機構惠譽發(fā)布報告顯示，2024年中資房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將繼續(xù)有大量的債券待償付，到期（包括面臨回售）的境內(nèi)及境外債券的本金總額將達到7373 億元人民幣，較2023年增加11.3%。

國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師謝皓宇表示，房企債務重組提速，后續(xù)重組條件和進度與行業(yè)修復進程密切相關。若后續(xù)行業(yè)修復進程低于預期，境外債務債權人的處境將更被動，房企重組的進度預期加速且條件的放寬程度也將加大。

克而瑞認為，債務重組完成之后，出險房企仍應以保交付為主要目標，積極營銷、促進銷售去化及現(xiàn)金回籠，修復基本盤，依靠銷售回款提升自身“造血能力”，才能真正擺脫困境。

       原文標題 : 房企“減負”加速