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2023年上半年，房地產調控政策延續寬松態勢。隨著積壓需求釋放，市場快速沖高后回落，消費者依舊保持較濃觀望情緒，預期相對較差。伴隨各地裝配式建筑政策的持續發布，部分省市對于全裝修也有了更加精細化指導和要求。

精裝市場方面，受新房銷售不振影響，上半年精裝修新開盤37.58萬套，同比下跌45.1%。精裝修項目滲透率為37.7%，較去年全年下降2.4個百分點。華東、華南依舊為市場主力，西南區域快速崛起。下沉市場機會持續縮減，高能級城市市占率持續提升。腰部房企漸成市場主力。“保交樓”政策促進下，2023年成為市場交房大年。

政策篇

地產政策：上半年托而不舉，年中迎政策拐點，下半年預期增強

2023年上半年，房地產調控政策依舊延續去年寬松態勢，雖然出臺次數相較去年有一定下滑，但調控政策力度持續加大。從“房地產是國民經濟的支柱產業”的再次表態，到“住房消費仍然是促進消費、穩定消費的重要抓手”的提法，均強調了房地產市場壓艙石、穩定器的作用。在“房住不炒”大基調下，“托而不舉”依舊是政策主旋律，上半年政策多為現行政策的優化調整，或在規范市場秩序，無非常強力刺激政策，市場反映不如預期。

圖：2022年至今各月樓市政策發布次數

年中，中央政治局會議提出了“要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢”的全新表述，給出了樓市重大調整信號，從供給不足到供給結構性過剩，房地產優化政策迎來拐點。

展望下半年，鑒于目前普通二線和三四線城市政策已經非常寬松，預計未來重點政策集中在核心一二線城市。從中央政治局會議后，四大一線城市接連表態，將結合本市實際情況，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，可以期待接下來一線城市積極謀劃的政策“大招”。當然，一線城市全面松綁可能性不大，更大概率在非核心區域適度開放，在部分限制政策方面做一定放松或限制門檻的下調。“風向標”的意義，同樣會對市場帶來巨大信心提振，不斷促進房地產市場從高速發展過渡到平穩健康發展，構建房地產長效機制。

精裝政策：裝配式建筑持續推進，全裝修指導政策逐步出臺

2021年，住房和城鄉建設部、國家發展改革委已經在全國各地均出臺了相關政策，大多數地區都提出“十四五”裝配式建筑發展目標。

2022年6月，住房和城鄉建設部、國家發展改革委提出城鄉建設領域碳達峰實施方案，提升住宅品質，積極發展中小戶型普通住宅，限制發展超大戶型住宅。推動新建住宅全裝修交付使用，減少資源消耗和環境污染。積極推廣裝配化裝修，推行整體衛浴和廚房等模塊化部品應用技術，實現部品部件可拆改、可循環使用。

此后，各省市也在全裝修、裝配式裝修等方面有了更加精細化指導。

寧德市提出：鼓勵中心城區新建商品住房一次裝修到位，推廣菜單式全裝修模式，2023年新建商品住房全裝修交付比例達到30%以上；2025年達到50%以上。

南京市提出：居住建筑采用全裝修，公共建筑公共部位采用全裝修。

福州市提出：采用裝配式全裝修交付的商品房項目，符合預售條件的，允許優先申請辦理商品房預售許可，確定預售價格時，扣除裝配式裝修造價成本（最高不超過3000元/平方米）。

鼓勵福州市全裝修商品房、人才租賃房、公共租賃房、政府投 資的公共建筑（包含但不限于教育、醫療項目）、產業 園等項目申報裝配式裝修試點項目，支持地鐵車站項目申報裝配式裝修試點項目。

重慶市提出：加大集成廚衛、裝飾墻板等工業化裝修部品應用力度，建立以住宅、學校、醫院為重點的通用化部品部件供應體系。

行業篇

市場規模：新房市場銷售遇冷，干擾新開盤市場復蘇節奏

回顧上半年新房市場銷售數據，一季度隨著積壓需求釋放帶動市場熱度快速回升，但隨著需求釋放結束，消費者觀望情緒依舊濃厚，加之對市場預期的走弱，新房銷售數據再次快速回落。從數據來看，上半年商品住宅銷售面積在上一年已經同比下26.6%的基礎上再次同比下跌2.8%，可見新房銷售數據表現確實不如人意。

新房銷售面積持續走冷由多重原因導致，一是消費者收入預期的降低導致消費欲望的下降。二是房企出險、新房爛尾等導致消費者新房消費信心不足。三是二手房供應增加分流新房市場客戶，二手房出貨困難導致換房行為受阻等等。

新房銷售作為地產環節重中之重，其逐漸走低無論對于土地、開盤，還是融資、交付等的復蘇都具有非常大的影響。其中，反饋到新開盤市場，帶來的后果是房企更加注重“以銷定產”，新開盤規模持續走低。從奧維云網地產大數據來看，上半年新開盤1663個項目，合計121.19萬套，同比下跌32.6%。

相較于兩年前418.95萬套的半年度新開盤市場規模，今年上半年121.19萬套的新開盤規模已不足三成。市場下滑的速度超過了大多數人的預期，同樣給不少上下游企業帶來了巨大的挑戰。隨著突飛猛進發展模式的結束，未來房地產新發展模式逐漸形成，新房市場增量競爭轉向存量市場競爭，同時保障房、租賃住房等市場逐漸成為發力重點。

全國新開樓盤項目套數及同比

精裝修率：毛坯房規模跌幅收窄較快，精裝滲透率有所回調

上半年，新房銷售對新開盤形成較大干擾。精裝、毛坯市場表現亦有所差別。

據奧維云網地產大數據監測，上半年新開盤精裝項目627個，同比下跌31.5%，精裝套數37.58萬套，同比下跌45.1%。毛坯項目1036個，同比下跌23.2%，毛坯套數83.6萬套，同比下跌24.8%。

從市場表現來看，無論是新開盤項目個數還是開盤套數，毛坯房跌幅均小于精裝修跌幅。此外，無論是精裝還是毛坯，項目數跌幅小于套數跌幅，說明在目前市場下，受制于房企資金等因素，單項目規模處于持續萎縮的狀態，大盤逐漸消失，中小盤成為市場主流。

滲透率方面，以項目個數計算，上半年精裝項目滲透率為37.7%，較去年全年下降2.4個百分點。以精裝套數計算，上半年精裝套數滲透率為31%，較去年全年下降4.9個百分點。在市場下行趨勢下，更多的項目選擇毛坯而非精裝交付。

全國新開精裝&毛坯樓盤項目套數及精裝套數滲透率

市場潛力：宅地市場規模持續萎縮，新增土儲難撐市場大幅回升

從房地產開發流程來看，新開盤規模除了受制于新房銷售因素外，同樣受制于一級市場土地成交規模的高低。

從宅地成交規模來看，2023年上半年共成交宅地3995宗，較去年同期下降26.8%。宅地成交規模的下降，導致新開盤市場規模的大幅下滑。從2020、2021年數據來看，新開盤項目個數約為宅地成交宗數一半左右，2022、2023H1占比僅為32%、42%。市場下行導致新開盤的下降，如若市場好轉，勢必會有更多潛在項目入市。但總的來看，宅地成交處于下降通道中，新開盤規模、精裝規模均難以快速大幅回升。

2020-2023H1拿地宗數、新開盤個數及套數

市場結構：新房市場規模高位回落，保障房市場規模不斷放量

在新的市場供需關系下，隨著房地產市場多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度逐步建立，新房市場在房地產市場占比將逐步下降，保障性租賃住房、城中村改造、城市更新等將成為房地產市場重要組成部分。

“十四五”期間，全國計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套， 2021-2022年，全國已完成開工334萬套，未來三年尚余536萬套保障性租賃住房需要開工。據奧維云網地產大數據統計，2023年各省市已公布保障性租賃租房計劃開工約200萬套。

此外，年初全國住房和城鄉建設工作會議提出，2023扎實推進棚戶區改造，新開工建設籌集保障性租賃住房、公租房、共有產權房等各類保障性住房和棚改安置住房360萬套（間）。

可見，除了新房市場之外，保障性租賃租房、公租房、共有產權房、棚戶區改造規模依舊龐大，為上下游企業提供較大市場空間。

TOP省市及城市2023年保障性租賃住房規劃

部品篇

成熟品類：標配類部品隨大盤浮動，增值類部品配置率穩步提升

從部品來看，建材部品、衛浴部品、廚房部品多為標配類產品，市場份額接近百分之百，2023年上半年配置率基本保持不變。舒適類、智能類為增值類部品，配置率持續提升。

從品類來看，消毒柜、電熱產品持續下滑，逐步被洗碗機、壁掛爐、燃氣熱水器、空氣能等產品所代替。

細分部品、品類詳細分析，敬請關注奧維云網地產大家居后續解讀。

城市篇

區域結構：華東市場主力地位穩固，西南市場崛起勢頭迅猛

從區域市場分析，上半年華東市場依舊為主力，精裝項目有289個，規模達到15.22萬套，市場份額在40.5%，其次華南市場份額為24.5%，西南市場份額提升6.5個百分比；

增速方面，各大區均有不同程度的下降，其中西南下降最慢，同比下降僅為0.8%，得益于成都、重慶、云南昆明、西雙版納等規模拉動。

2018-2023H1精裝修市場區域結構對比

城市等級：下沉市場機會持續縮減，精裝項目聚焦一二線高能級城市

從城市等級分析，2023上半年新一線城市需求最高，規模達到14.79萬套，市場份額為39.3%；

在增速方面，各線城市均有所下降，其中四線下降最慢，得益于聊城、云南部分四線城市項目拉動。

從整體來看，三線及以下城市市場規模占比在不斷下降，精裝修項目主要集中在一二線高能級城市。尤其在一線四個城市，2022年市場規模占比翻倍上漲后，2023年上半年持續保持超兩成市場份額。

2018-2023H1精裝修市場城市等級結構對比

城市規模：精裝城市規模集中度持續提升，TOP城市可重點布局

從城市集中度來看，上半年精裝修商品住宅市場TOP30城市規模30.07萬套，合計份額80.0%，較去年提升2個百分點。隨著近兩年城市集中度的持續提升，對于部品供應商來說，重點關注TOP30城市已經可以覆蓋絕大多數精裝修市場。

從具體城市來看，成都市場異軍突起，以4.26萬套占據市場首位，同比增長21.1%，背后主要受房地產市場快速復蘇拉動。據相關數據顯示，上半年成都新房市場同期上漲8.3%，位居全國18個上漲城市之首，新房成交量達8.1萬套，二手房爆量增長至11.9萬套，同比增長65%。

此外，深圳、廈門、上海、太原精裝修規模同樣保持正增長態勢，值得重點關注。

2023上半年精裝修市場TOP30城市規模及同比

精裝修率：精裝覆蓋城市數量明顯減少，高能級城市精裝率反而不斷上行

2023上半年精裝修項目涉及城市數量88個，同比下降22.1%。從城市精裝套數滲透率結構來看，上海、杭州、廣州等16個城市精裝率超80%，較去年占比上漲11.3%，成都、深圳、蘇州、東莞等12個城市精裝套數滲透率在60%-80%之間。

城市精裝套數滲透率結構變化

從各線城市來看，城市能級越高，精裝項目滲透率越高，一線城市項目滲透率達80%，四線城市精裝項目滲透率僅10%。高能級城市精裝項目滲透率持續上漲，低能級城市精裝項目滲透率持續下降。一線城市從2020年62.1%升至2023年上半年79.4%。四線城市從2020年21.2%降至2023年上半年11.3%。

2020-2023年H1各線城市精裝項目滲透率

房企篇

房企數量：供求關系轉化下，參與精裝項目開發房企持續減少

從房企數量來看，上半年精裝住宅市場開發商僅359家，同比下降32.3%。其中新一線、二線城市開發商參與數量較多，超過100家，一線、三四線均70多家。

中國房地產精裝住宅開發商數量及分城市等級數量

市場結構：頭部房企份額難掩下滑趨勢，腰部房企漸成市場主力

從開發商陣營來看的話，TOP10體量最大，占比29.3%，但同比下滑明顯。TOP31-50、TOP51-100開發商份額持續增加，腰部房企發力明顯，占比超40%，新進企業多為地方國企、城建公司等。TOP100以外房企份額占比約3成，較去年有一定下滑。

中國房地產精裝住宅分開發商等級規模結構

房企變化：國央企無疑為市場主力，新興房企亦值得重點關注

從具體房企來看，TOP3開發商中，保利發展、萬科堅守，與去年相比，華潤置地、龍湖地產進入前5，濱江集團、深業集團進入前十。

從規模增速來看，上半年精裝修規模TOP50房企中，接近一半企業保持正增長趨勢，分別為深業集團、中國石化、興城人居、象嶼集團、北京城建、山西建投、廣州市增城區富沁房地產開發、深圳地鐵置業、卓越集團、美盛地產、武漢城建、紹興市上虞鴻雁建設、偉星房產、云南盈江浦弘置業、上海城建、中誠新拓、東莞實業投資、澤鋒業集團、保億置業、東方希望企業管理、廈門炬業房地產開發、湛江大中紡織、眾成集團。

從頭部房企拿地來看，房企均趨于謹慎態勢，前十房企除建發、華潤、偉星外，拿地量均大幅下滑，中國鐵建、濱江集團拿地宗數下降最多。

精裝修市場TOP房企變化及住宅交易市場TOP房企

交房篇

交房規模：“保交樓”政策促進下，2023成為市場交房大年

隨著近兩年“保交樓”政策不斷落地，各地市場竣工數據表現優異，據國家統計局數據顯示，2023年上半年，商品住宅竣工面積24603.6萬平方米，同比增長18.5%。

從新開盤市場來看，在不考慮延期等情況下，2022年原計劃交房項目數量8066個，其中精裝項目為3362個。2023年原計劃交房項目為8428個，同比增長4.5%。精裝修項目3469個，同比增長3.2%。

2022-2024交房項目個數

數據來源：奧維云網，不考慮延期等情況

從精裝修市場來看， 2022年精裝市場延期項目超過三成，20%以上項目延遲到23年交房，未來在“保交樓”政策加持下，23年即將迎來交房潮，預計23年交房規模近305萬套，24年下滑至210萬套，期間給產業鏈上下游企業提供大貨供應機會。

中國商品住宅精裝項目交房量與增長率

展望

展望2023年下半年，隨著房地產供求關系轉換的定調，下半年房地產放松政策力度有望再次增強，核心一二線城市具體政策的出臺將不斷帶動市場預期的好轉，拉動新房市場穩步復蘇，進而帶動新開工、新開盤等項目指標的回暖。

2023年全年來看，精裝修市場規模預計相較去年依舊保持下滑趨勢，但對于品牌商來說，工程端毋庸置疑是企業重要的銷售渠道，其批量化、標準化的業務模式依舊能夠為企業帶來明顯的規模效應與成本攤薄。當然，不可忽視的是工程端競爭壓力日益增大，企業未來需要更加精細化運營，抓住更多的破局機會，比如保障房、公租房、棚改安置、酒店、養老地產、團裝等。

       原文標題 : ?2023年上半年精裝修市場總結與展望 | 報告看點