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7月21日，國務院常務會議審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》。關于城中村改造的政策解讀之外，中國城市版圖中的超、特大城市名單也成為了新的網絡焦點。

根據住建部于2022年10月公布的《2021年城市建設統計年鑒》和第七次人口普查的數據，根據城市的城區人口，以1000萬、500萬人口為界，將中國城市劃分為超大和特大兩類城市。其中上海、北京、天津、廣州、深圳以及新興的成渝分別占據中國超大城市的前七席。7月23日湖北媒體以城區人口強勢回流為題，宣布武漢以1094萬城區人口壓線也晉級為超大城市。

在這份超、特大城市名單中，長期占據地級市GDP第一位的蘇州未能入選。經濟發達的江浙兩省僅有南京和杭州兩個省會城市入選。而面對未來的“城中村改造”的推進，哪些城市又將因此而受益？

蘇州無錫選不上不是人不夠

這份超、特大城市一公布，很多人都在詫異找不到蘇州的位置。純看經濟數據，2022年，蘇州的地區GDP達到了23958億元，在全國城市中位列第六。不僅遠超南京、杭州這樣的特大城市，甚至比成都這樣的超大城市都要高出許多。再看人口排名，截至2022年，蘇州的常駐人口為1291萬，在全國城市中排名第十，無論經濟還是人口，蘇州在長三角都是僅次于上海的存在。

蘇州老街

所以蘇州落選超、特大城市既非人口，更不是GDP不夠，而是行政區劃原因。蘇州這座城市由其下轄六個區和四座縣級市組成。國務院的認定的超、特大城市的常駐人口數，指的是城區人口數，并不統計縣級市的人口數。按這個標準算，2022年，蘇州城區的人口為484萬人，距離特大城市顯然還有距離。

其實類似的情況還發生在江蘇另一個經濟強市無錫身上，如果統計全市常駐人口，無錫全市人口已有747萬，顯然可以入選特大城市，但是如果扣除其下轄的江陰和宜興兩市的人口數，無錫的城區人口為441萬。

為什么要設定一個城區人口作為特大城市的門檻？這里顯然有兩方面的考慮，首先，從行政角度而言，憲法規定我國的地方政府分為中央、省、（市）縣、鄉四級，地級市和縣級市理論上屬于同級政府。在大部分時間里財政、稅收等都直接向省政府匯報，所以在做城市改造的時候只能視為兩座城市。其二就是距離原因，不少代管縣級市的距離離開主城區較遠，比如哈爾濱代管尚志、五常兩市離開哈爾濱城區的距離都超過了100公里，很難用一個城區來定義。當然隨著城市化的進程，縣級市也可以被城市直接劃為市轄區。最典型的例子就是2018年濟南將地級市萊蕪直接改成萊蕪、鋼城兩個市轄區，而這一行政調整直接讓濟南的城區人口增加了100多萬。

哈爾濱

2022年，發改委印發了《2022年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》，要求慎重從嚴把握撤縣（市）改區，嚴控省會城市規模擴張，再通過市改區擴大城市人口規模的方法已經不太可行了。

這些城市或將成為受益者

從超、特大城市的劃分標準上可以看出，人口和城區界定中國城市的最主要標準。對于城市而言，人口帶來不僅有更多的購買力，還因人才集聚效應發展出教育、公共資源等多種紅利。隨著中國人口負增長時代的來臨。中國超、特大城市的人口發展也出現了兩極分化的傾向。

有專家針對七普的人口數據對中國城市的人口增長做出以下分類，首先是人口還處于快速增長的城市。深圳、成都、廣州為代表的城市，在過去的十年，還能保持500萬左右的增量。其次就是人口中等增幅的城市，以武漢、濟南為代表。最后就是人口增長放緩乃至于負增長的城市，比如上海、青島和南京。

總體上看，超、特大城市仍是中國人口流入的集聚地。據2020年的數據統計，全國3.76億流動人口中，有超過26.7%的人口直接流向超、特大城市。

此輪的超、特大城市的城中村改造不僅基于人口規模較大且具有一定經濟基礎的大城市，同時也需要兼顧一些已經進入城區人口發展瓶頸的城市，比如城區人口已經連續五年下降的哈爾濱。

以城中村改造為代表的城市更新，不僅意味著超、特大城市的城區里能聚集更多的公共服務資源，同時也可以讓居民享受更多的便利和福利。同時區域性的特大城市，還具有一定的指標意義，不僅可以帶動周邊中小城市的正向發展，發揮一定區域內的輻射作用。同時還能通過產業優化創造更多的就業機會，吸引更多的人口來工作、投資和定居。

中國城市規模的另一個指標性要素是建成區面積，當然這其實還是和人口密切相關。城市盲目擴張的結果是人滿為患的地區中心城市之所以一城獨大，城區功能疊加，大城市難以疏解。在過去的二十年時間里，國內大部分超大城市成片開發的建成區面積都超過了1000平方公里，特大城市的建成區規模也都超過了500平方米。

一個值得一提的特大城市是東莞，截止2022年建成區面積達到1196平方公里，實際面積位列全國第七，遠超成都、天津等特大城市。由于東莞沒有市轄區，也沒有代管縣級市的區劃模式，東莞的城區面積得以高速發展，大量的城鎮得以通過城建連成一片。有機構曾對中國城市的建設用地面積進行統計，從1980年算成，東莞的實際建筑用地面積已經擴大了驚人的26倍，在全國所有地級市里位列榜首。

東莞

一定規模的人口附加城區建設，才能構成超、特大城市。這其中建成區面積和人口的比例，也能從一個側面反映城市發展的未來空間。在特大城市中合肥、哈爾濱的城市建成區面積還相對較低，或許這些原先的二線城市才是這一輪城中村改造中最直接的受益者。

利好房地產還是變革房地產？

城中村改造利好樓市，是房地產的“強心劑”。很多自媒體在第一時間把城中村改造的受益者塑造成了地產企業。

然而這次的城中村改造不僅不是棚改2.0，也并非簡單的大拆大建。通過公共服務均等化，全覆蓋，解決城市發展不平衡、不充分的問題，同時釋放消費潛力和內需才是此次城中村改造的主要目標。

總體上，城中村改造有助于挖掘相關土地的商業資源，同時也可以積極導入各類公共配套，對于城市功能的再造和升級都有非常好的導向。有專家指出，新時期的城中村改造不是房地產主導，而是要突出公益性，主要是解決城市的公共短板缺失嚴重，提升居民居住質量，增加保障性租賃住房。

保障性租賃房的加入或許將不是簡單利好地產行業，而是從根本上變革地產行業的信號。中國大陸的商品房政策執行已經超過了40年，市場買賣，開發商預售等基本規則早已深入人心。但隨著城市發展以及人口導入的需要，仿照香港和新加坡的政府公租房或將成為調節房地產市場的又一項新利器，讓一部分核心區具有金融投資價值的房產進入市場交易，另一部分通過城中村改造而誕生的保障性住房保證城市新居民居住需求，可能將成為未來房地產市場的新消費模式。

作為一種刺激內需手段，這輪的城中村改造可以理解為一次基建投入，通過城市升級改造，拉動當地的消費需求，既有利于民生，也有利于經濟增長。可以預計的是城中村改造方案將加速中國房地產資源向超大特大城市聚集，未來中國城市房價的兩級分化顯然會更加嚴重。

參考資料

1、新一輪城中村改造，與那一輪棚改有何不同？鈦媒體

2、21個超大特大城市有望提速“城中村改造”，會催熱樓市嗎？第一財經

3、棚改2.0？地產大利好！專家最新解讀，這些A股公司曾回應城中村改造！e公司微信號

       原文標題 : 超、特大城市名單更新，誰是本次“城中村改造”最大贏家？