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在本系列的第10篇，《產業園區的得與失》中，我簡述過深圳產業園區的發展歷程，其中就包括上一篇所詳述的華強北，和本篇所要詳論的車公廟工業區－天安數碼城。

對于天安數碼城，業內人士有不同看法。這也是為什么我在標題中要把空間擴大到整個車公廟片區。有些研究者認為不宜過高評價天安數碼城模式，它就是一個地產商，其主要目的是賺錢，而不是幫助一個城市發展科技產業，而且為了利潤，可以犧牲城市的整體利益。

我則認為需要平靜地看待地產商追逐利潤的屬性。所有企業的存在就是為了追逐利潤，這是它們為社會做貢獻的主要方式，其次才是實現就業、納稅、推動技術進步，以及貢獻社會責任。不應苛責地產商——無論是住宅開發商、商業地產運營商或產業園區運營商——為一個城市的未來擔起責任，那是政府的事情。如果不少地產商顯得道德敗壞、貪得無厭，那不能簡單怪他們，可能意味著缺乏建立、運行法治與市場規則體系，也沒有容許行業協會、商會來承擔起行業自治的職能。

在各種地產開發商里，我個人認為，產業園區運營商可能是商業道德滑坡相對較輕的那部分類型。也有許多原住宅開發商，近年來轉向或將業務延伸到產業園區運營領域，以搶食老舊工業區改造這塊蛋糕，因此在現有的產業園區運營商里面，我個人認為，最早進入這個領域的專業的產業園區運營商——天安數碼城，可能是更值得肯定的一個。

這是我為什么會有這篇的原因所在。

當然，我會將它放在車公廟這個旗幟之下。

一

我之所以一再向外地朋友推薦華強北、車公廟這兩個片區，實在是因為，這兩個片區或街區，是深圳主城區最繁榮兩個街區，而且是以民營中小企業為主的繁榮街區。深圳這個城市活力之所在，正是在這樣的民間市場力量推動之下，野蠻生長、自由發展之結晶。

車公廟片區的范圍較華強北更容易確定，它就是由深南大道、廣深高速、濱河大道和特發高爾失合圍的空間，占地面積約1．2平方公里。2012年制訂的《福田區產業事業空間布局規劃》說這個片區覆蓋了電子信息、紡織與服裝、商務與咨詢、裝飾裝潢、物流與倉儲等多個產業，尤其以電子信息產業為主。該片區產業逐步向總部辦公、研發設計等產業鏈高端環節轉型升級，是一個集辦公、商貿、居住于一體的綜合科技工貿園區。

該規劃說，當時“現有各類建筑114棟，企業數2045家，年經濟收入533億元，納稅15億元，已經形成一座融高科技企業、金融、物流及其配套于一體的10萬多從業人員的科技城，成為福田區最重要的高科技產業發展區和“總部經濟”聚集區。倘若細分的話，“以電子通信性質進駐的企業806家，占41．55％；以總部辦公性質進駐的企業790家，占40．72％；以研發設計性質進駐的企業205家，占10．57％”。

但2019年有研究報告認為，車公廟片區則擁有7千多家企業，是福田區國家高新技術企業密度最大的區域，國高企業數量占福田全區的五分之一以上。2021年的數據又說該片區有8千多家企業，約30萬人在車公廟工業區就業。還有一個數據說整個車公廟片區約有50萬人，是“全世界人口密度最高的地方”。

無論如何，說車公廟是深圳最繁榮紅火人口最密集的片區應該沒有問題。

現狀車公廟工業區包括了幾大部分，東邊為天安數碼城，西邊為泰然科技園，沿深南大道有高層寫字樓群，還有皇冠小區、杜邦公司、大冷王公司、好富頓公司和安華小區以及一些配套住宅區。但在1980年代中期，它就是一個整體的泰然工業區。

1985年是深圳大規模工業化的開啟之年（在之前的文章中，我已記述過，梁湘與李灝的交替，以及進出口貿易業被掐斷資金鏈的情形，以及李灝轉向大規模工業化，吸引香港制造業入駐），也是泰然工業區的初創之年。當時的深圳政府采取了設立一間國企來開發經營這片工業區——當時泰然工業區遠離羅湖－上步開發重點區域，周邊基本未開發，只在香蜜湖規劃了一個旅游區。

從后來的發展來看，泰然工業區主要引入的產業有二，一是電子，二是紡織服裝。早期電子工業主要是泰然西北部的皇冠電子廠（這一片區在2005年工廠遷出后，定位為高科技產業片區，華為公司早期曾棲身于此），后來泰然工業區被切割成現在的格局（皇冠片區、泰然金谷、安華工業區、泰然工貿園、泰然科技園以及天安數碼城等五六個主要小片區），主要是當初引入工廠和投資開發企業的分割而已。至于其緊鄰深南路的原邊角料地塊，后來分割出讓，成為了如今深南路邊的一排高塔寫字樓。

現在看來，泰然工業區最重要的舉措，是1990年引入香港天安中國投資有限公司，開發其最西側被香蜜湖路分割的一小塊南北狹長片區，這成就了后來的天安數碼城。這個在后面講。

泰然工業區的主體部分，其實是以紡織服裝產業為主。1988年泰然引入美國杜邦在此設立杜邦（中國）有限公司，是杜邦投資中國之始，其實也是為紡織提供纖維材料。（至于泰然引入潤滑油生產商好富頓在此設廠，似乎與紡織產業無關？）2001－2008年，深圳產業升級，特區內的輕工制造業紛紛遷出，原來以出口為主的服裝廠，竟紛紛轉型為主打國內市場的自主品牌服裝公司，也有設計師在此自創品牌，利用工廠的小批量生產能力，逐漸做成有影響力的服裝品牌。

是以在2006年福田區政府首次提出改造泰然工業區的計劃時，這里已形成一個頗具規模的以女裝為主、大批服裝設計師聚集于此的時尚產業基地。當時福田區科技局的報告指，“在車公廟片區就有90多家時尚企業，其中含3家上市企業（含上市控股），銷售總額超過300億元。福田區不乏瑪絲菲爾、歌力思、影兒、珂萊蒂爾、娜爾思、納帕佳、沐蘭、杰西、卡汶、邦寶、愛特愛等高端品牌，成為以品牌女裝為主體的時尚總部高地。”

深圳市服裝行業協會就設在車公廟片區的中國有色大廈。該會會長近年在接受采訪時曾指，全國高端女裝有70％集中在深圳。深圳集聚了大約3000多家服裝企業，30萬從業人員，3萬名服裝設計師，1000多個服裝品牌，2016年實現銷售總額超過千億元，出口近百億美元。

她提到了這個產業的三個主要集聚地：“深圳服裝產業擁有研發設計、中試、生產制造、展覽展示、集散銷售、總部經濟等完整產業鏈條，形成了各具特色的產業園區。大浪時尚小鎮形成了由生產制造、設計、展示、交易、消費、總部等組成較為完整產業鏈。南山荔秀服飾文化街區由原來的三來一補服裝加工生產基地向時裝創意產業園區轉型；車公廟泰然片區服裝基地則是發展總部經濟、展覽展示、個性化定制、中試、銷售服務等重要產業環節”。

所以車公廟片區的繁榮，從人流角度來說，首先是因為時裝產業的集聚。同時帶旺了片區的餐飲行業。當然還有別的產業，比如，國信證券泰然九路營業部，就經常是全國證券交易居前列的營業部，常常在資本市場呼風喚雨、叱咤風云。總之就算不把天安數碼城算在內，這也是深圳最具創新、創意活力的片區。

泰然工業區的城市更新改造到近年才真正推進。2021年5月，深圳規自局將車公廟片區納入“深圳市整備與連片改造100平方公里工業區范圍”，包括皇冠片區、泰然三單元片區、泰然二單元片區、五小區片區、安華工業區、杜邦片區、三小區片區及天安公寓片區納入城市更新單元計劃申報范圍，涉及15個小區的更新。更新單元擬拆除范圍用地面積323421．5，擬拆遷建筑面積480968．66。更新方向為新型產業用地、住宅用地等。

根據《規劃》要求，福田區通過建設“灣區時尚總部中心”的引擎作用，將車公廟片區打造成為一個基地和五個中心（即“1＋5”）的發展模式，即打造一個時尚總部基地和時尚發布傳播中心、時尚價值鏈集聚中心（人才、資本、創意鏈）、時尚人才培育中心、精致生活體驗中心、粵港澳時尚交流中心（論壇、聯盟）五個中心。

理想很豐滿，現實可能很骨感。姑且不說疫情已深刻地改變了我們這個世界，就算是仍然擁有整個世界，城市更新改造之后的車公廟，還適合女裝產業鏈生存嗎？之前車公廟的繁榮，其實是建立在一個前提之下：深圳兩個主要的CBD（福田中心區與南山科技園－前后海）之間的相對低成本辦公區。擁有最佳的交通區位優勢和最便利的生活配套，但成本卻遠低于福田中心區和南山科技園及前后海地區。

城市更新之后，租金成本的上升與生活配套便利度的下降是必然結果。就算時裝產業在補貼之下仍可勉強存活于此，但那些俯拾即是、價格適中的餐飲、超市士多店、酒吧咖啡館、電競館、密室逃脫、羽毛球場、理發店等等等，還會有這么密集可得及適中的價格嗎？那種生機勃勃、花團錦簇、烈火烹油的生活味道還會有嗎？

很多時候，無論是科技創新還是文化創意，絕不僅僅是所謂各種創新要素的配備，而是一種生活和工作的氛圍，那種野蠻生長、自由向上的空間。

二

從科技創新的角度來說，車公廟片區主要科技產業空間是天安數碼城。它對深圳科創的主要貢獻，除了在特區內為中小科技公司提供一個發展空間外，更主要是，它可能是最早探索的孵化器模式。

天安數碼城集團由天安中國投資有限公司與深業泰然集團各持股50％（猜測是泰然出地，天安中國出錢），于1990年設立。“天安中國”的背景是香港新鴻基。

話說1969年，當年人稱“三劍俠”的馮景禧、郭得勝及李兆基共同創立新鴻基公司，其后三人分道揚鑣。1969年年底，馮景禧將手上大部分新鴻基公司的股份賣出，獨自成立專做證券的新鴻基證券有限公司，1983年更于聯交所上市。但至1996年，馮景禧次子將公司賣予聯合地產的李明治家族。賣給李明治后公司仍然叫新鴻基公司，或者叫新鴻基金融，和李兆基控制的新鴻基地產毫無關系了。而天安集團的老板叫李成輝，是李明治的兒子。所以天安中國投資有限公司是1987年在香港聯合交易所上市（港交所：00028）的地產公司，其控股股東則為香港聯合集團（港交所：00373）。

1988年中，天安深圳車公廟項目開始籌備；1990年4月，天安中國與泰然合作之深圳天安工業開發有限公司正式成立，車公廟工業區產業定位為“后廠加工”，以傳統的“三來一補、出口加工”為主。1999年9月17日，公司名稱在工商資料上變更為深圳天安數碼城有限公司。

1990年啟動運作的天安工業區，占地30萬平米。在1990年代末期，亦即公司更名為天安數碼城之后，即分階段對原來的舊工業區進行逐步拆除改建，在2006年園區已經以高層建筑為主，建筑面積已達到80萬平米，之后更增加到90萬平米。

天安數碼城的產品形態歷經工業園、工貿園、科技產業園、城市產業綜合體、產城公園，2015年提出“創新企業生態圈運營商”概念，構建以創新企業生態圈的建設運營為核心、智慧空間和金控平臺為支撐的“一體兩翼”發展模式，服務企業從苗圃孵化到成長壯大的全生命周期。2018年進一步疏理自身定位，升級為創新企業解決方案提供商，用多元復合功能構筑產業園區特有的社會體系，構建集產業、商務、交流和生活于一體的企業圈和生活圈。

1999年升級定位為“數碼城”，應該是受香港“數碼港”構思的影響，是為天安轉向創新科技之始，并將目標瞄向中小科創企業。其時天安數碼城最大的創新，就是對中小科創企業采取以租金換股份的政策——這事實上是一種VC模式，只不過并非以現金出資，而是以未來一定時限的辦公室租金來代替。當時這一創新在深圳可謂石破天驚——原來還可以如此操作——因而頗受中小創新企業的歡迎。這可以說是當時深圳最早的孵化器模式。

自此，嘗到甜頭的天安數碼城即自稱自己為“產業園區運營商”，或曰“民營科技產業園”，并主動為中小科技企業提供集產業鏈融合、生產、商務生活設施和創新文化為一體的全方位成長環境和氛圍，最大限度地整合土地、金融、產業三大資本的融合作用。2001年天安數碼城獲評為全國創新科技園區開發模式獎，2002年被國家科技部授予“國家級民營科技園”稱號，2002年被評為全國十佳民營科技園；2006年，天安數碼城宣稱已吸引及孵化了逾500家民營科技企業和優質民營企業，園區內企業年技工貿總值逾120億元。

2008年10月時又宣稱園區共有企業1600多家，共中七八成都是民營科技企業，2007年實現總產值約350億元，稅收約35億元。園區既有愛施德、研祥這樣的納稅百強企業，也有三洋電機、崇發康明斯、凱曼頓、佳杰這樣的跨國公司，還有像精量、云海、海川、得潤、萬利達、宇龍通信、宏天智這樣的行業巨人，園區經認定的深圳市高新技術企業81家，占福田區的15．3％，占全市的4．3％；全市首批民營領軍骨干企業（106家）和2007年度重點軟件企業（62家），天安各占8家。

在深圳獲得成功的天安數碼城，一如其它深圳企業如華僑城、華強集團等，從2003年開始到全國各地復制所謂“天安數碼城模式”：2003年在番禺設立天安節能科技產業園，2005年龍崗天安數碼城啟動，2006年開始運營常州、佛山（南海）天安數碼城。

2009年天安數碼城提出了“城市產業綜合體”概念，并宣稱它最大的特點在于打造以企業為核心的產業生態環境，通過引導人才、資本、技術、信息、市場、商務、政策等要素的聚集，在企業空間聚集中形成上中下游完善的產業鏈，建立產業配套服務體系，通過產業鏈間的互動發展，最終形成產業集群的聚變，形成強大的內生機制，成為新產業和新業態的發源地。這是天安數碼城在運營全國多家園區之后的經驗總結，也是對當時國內城市追求產業發展的企圖心的迎合。2010年將公司更名為“天安數碼城（集團）有限公司”。

2010年之后，天安數碼城繼續在天津、東莞、江陰、重慶、青島等地復制。

2014年，天安數碼城宣稱開始由產業綜合體運營商向創新企業生態圈運營商轉型，覆蓋全生命周期創新型企業。創新企業生態圈是聚集創客、風投、項目、孵化器、企業家和人才等各種創新資源，讓創新環境能夠像生物圈一樣自成系統、自我發展。天安數碼城作為一個“大孵化器”，在平臺上聚集大量資金、技術、導師、市場等資源，而園區里面還有許多小型的孵化器，如天馬創業營，3W咖啡孵化器等，并形成創新孵化鏈式的創新企業生態圈。

2015年12月，天安數碼城集團旗下天安金融控股（深圳）有限公司成立，建立了包括產業投資、股權投資、債權投資、基金管理、投行服務、財富管理等綜合金融服務的業務體系。

之后天安數碼城的股東天安中國投資有限公司，拋開公司平臺，另外投資了南京、無錫、南通等項目，直到2019年，又轉賣給天安數碼城公司。到2021年，天安數碼城集團宣稱建設運營了全國范圍內13個城市的19座“天安數碼城”產業園區，總運營面積超2000萬平方米，園區內企業1萬多家，其中上市企業100多家，與華為、阿里巴巴、IDG、麥當勞、肯德基等100多家行業優秀企業、知名商業及服務機構結為戰略合作伙伴。

天安數碼城每一次的概念轉換，無不是當時國內各城市政府偏好的應對反應。作為一個地產運營商，這種迎合無可厚非。也許研究者會認為產業地產運營商有忽悠之嫌，但以我本人的切身經驗，現在的地方政府，哪怕是內地的縣級政府，其主政官也都精明之極，并不那么好忽悠，絕非有個概念就能忽悠到對方的大片用地（腐敗因素除外）。

在普遍的“地方政府公司主義”指引下，地方政府已不只看你能給我帶來多少GDP，更要看你能帶來多少地方財政收入，許多項目都需要簽對賭協議。但我在好幾個城市（比如在2012年，時任佛山市委書記曾問我，佛山高新區可以引入哪些產業園區運營商作為合作伙伴，我推薦天安，他笑笑說，天安數碼城我們已經引入了），都頗為認可天安數碼城的產業園區運營能力，尤其看中其頗多的戰略合作伙伴會跟投。這種口碑顯然是靠忽悠不能得來的。

2013年，國家發改委城市和小城鎮改革發展中心曾專題研究“天安數碼城模式”，其在研究報告中，在肯定的同時，也指出：

“天安數碼城在發展中仍然存在著一些問題，概括起來就是在一些領域仍然沒有能夠充分運用市場手段、合理利用社會資源來為企業提供更加完善和周到的服務。”

“從目前園區內科技創新較為成功的企業來看，主要有兩類：一類是具有一定實力的中等企業，這些企業與科研機構進行合作相對容易；另一類是帶著一定技術進行創業的企業。而大量普通中小企業由于經濟、科技實力較弱，難以與科研機構開展獨立合作，也難以成立博士后工作站。因此，在科技服務方面獲得的幫助仍然較少。”

“園區為中小企業提供了一些融資服務，如東方富海、UA融易貸等，并且與招商、華夏等銀行也開展了中小企業貸款的合作，但是調研中發現中小企業還是很難獲取融資。主要原因是：大型金融機構不愿意與園區進行中小企業貸款的合作，主要是由于中小企業融資的抵押、擔保等物較少，在風險控制方面難以統一操作，導致商業銀行開展中小企業貸款的風險和成本較高。”

應該說，這兩個問題是中小企業面臨的普遍痛點，而且各地無論是地方政府還是園區運營商，都沒有找到好的解決辦法。10年過去了，天安數碼城是否有了更好的解決方案？

三

應該說，在2018年之前的時間里，深圳是國內各城市中，為數不多的并不以招商引資大項目為發展經濟抓手的地方政府，而是以培育、孵化中小企業，因而培養出自己的本土大企業為目標。而且深圳也在這方面得到了巨大的回報，正是華為、騰訊、平安等大企業，撐起了現在的深圳經濟體。

某種意義上，2001年之前的深圳，整座城市就像一個巨大的孵化器，許多中小企業在這里創業、發展壯大，并因此而在這2000平方公里范圍內形成若干個產業集群。

在此大傘之下，若干片區有更佳的表現，是深圳這個大孵化器之中，若干更具吸引力的小孵化器，這樣的片區包括招商局蛇口工業區、華強北、車公廟工業區等，它們以特別自由的市場經濟制度氛圍，給了創業企業成長的機會。

中國加入WTO之后，全國各大中城市尤其是沿海地區都獲得了開放的機會，外商投資遍布中國各省，全國各地都掀起了招商引資的狂潮，而深圳也自那時起，成為招商引資的目標。

其中也有一些城市試圖建立自己的創新科技產業，他們也嘗試推動中小企業的創業，因而“孵化器”在進入21世紀的頭幾年里在中國成為各個城市地方政府最為時尚的名詞之一，城市政府寄希望于利用此一平臺，在政府財政支持下，促進科研成果的產業化，為科技創業提供較好的公共服務環境，由此在新興技術領域培養本土的企業群體。但大部分城市并不明白，法治與自由市場，才是孵化器中最值得重視的因素。倘若自己的城市中缺少這兩樣東西，就算是政府再加碼建立孵化器，恐怕也不會有多大收成。

而華強北和車公廟（不僅僅是天安數碼城），就是在深圳這樣的自由市場制度氛圍下，最為成功的孵化器。而后來深圳也像別的城市一樣，政府出政策出資打造某個產業的孵化器，其實是舍本逐末之舉也。

2003年4月，深圳市政府專門出臺了《深圳市鼓勵科技企孵化器發展的若干規定》，從科技三項費用中安排資金支持孵化器的建設。

深圳政府自己也有意在類似高新區內部，建設由政府全額投資的孵化器。比如深圳高新區的生物孵化器，就是專門為小型、初創型的生物工程、基因工程、醫藥及相關產業的創業型企業“量身定做”的專業孵化器。該項目創意于2001年2月，2002年8月啟動建設，2004年10月正式運行，占地2萬平米。這個孵化器就來自于劉應力的構想。

深圳發展生物醫藥產業，首先必須解決技術來源問題，劉應力在2001年高新辦年度工作會議上提出，2000年前后，外資投資熱點開始從珠三角轉向長三角，外資進入深圳的速度減緩，深圳經濟的增長也隨之放緩，發展高新技術產業必須依靠自主創新。深圳不像北京上海廣州等城市擁有眾多知名的大學和科研院所，可源源不斷地將科技成果直接轉化成產品和商品，深圳發展生物醫藥產業，就只能由政府投資一個專業平臺，將高端項目和高層次人才引進來，然后通過各種專業化的公共服務，使科研成果得以更好更快地轉化及產業化。

另一個由政府投資的孵化器則是留學生創業園。

2000年4月6日，李子彬市長主持召開的市政府二屆159次常務會議，討論通過了《關于鼓勵出國留學人員來深創業的若干規定》，并同意了市高新辦《關于建立深圳高新區留學生創業園的請示》，為當年10月高交會期間啟動留學生創業園奠定了基礎。但這次會議否定了高新辦提出的一項政策構想：由高新區服務中心與美國海外留學人員創業園有限公司、加拿大海外留學人員創新有限公司合資成立深圳留學人員創業園有限公司，通過該合資公司向進園企業分期免費提供創業用房。

高新區留學生創業園于2000年第二屆高交會期間由市政府投資創辦，2001年7月又設立了龍崗孵化中心，總面積達到3萬多平米。2001年10月，市政府又出資3。5億元建造了“留學生創業大廈”。除此之外，市政府每年從財政撥款1000萬元、從科技三項經費每年撥款2000萬元作為專項資金，對留學生在科研開發、技術成果轉化和產業化方面予以資金支持。

在政府政策的鼓勵之下，產業界也由企業作為投資主體創辦各種孵化器，比較典型的就是北大港科招商創業建立的北科創業大廈。到2003年，深圳已有各種形式的企業孵化器近30家，總孵化面積達50多萬平米，入駐企業1000家以上，總投資近20億元。

在深圳有如此之多的孵化器、加速器的情況下，許多研究者都注意到，自2010年之后，深圳再也沒有涌現出像1980年代那么多成功做大的創業企業。其實2003之后創業并做大的公司，也僅有大疆（2006年創立公司）一個典型樣本。

是深圳這座城市的創業環境不行了，還是說，一個創業的時代已經過去了？后者顯然有諸多反證的案例。

胡潤研究院《2021全球獨角獸榜》中，中國共有301家公司上榜，其中深圳僅有32家，雖居第三位，但與北京（91家）、上海（71家）有十分大的差距，其中還有相當比例是深圳既有大公司的子公司，如微眾銀行、平安智慧城市、豐巢、順豐快運、比亞迪半導體等。

當整座城市不再是一個大孵化器，深圳有何核心競爭力來與京滬展開競爭，對沖它們所具有的權力及資源優勢？

在這樣的追問之下，回頭看看招商局蛇口工業區、華強北、車公廟工業區，它們作為另類的孵化器，曾經創造的創業及財富傳奇，難免不讓人噓唏不已。

如何找回它們的基因？

       原文標題 : 金心異解開“深圳創新密碼”32：車公廟，另類孵化器