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前言

產業園區作為產業集聚載體在地方產業發展過程中發揮了關鍵作用，無論從土地利用率、資源利用程度、產業鏈協同等方面都發揮了應有的功能。自上世紀九十年代沿海地區引入產業地產概念，到二十一世紀前二十年產業地產蓬勃發展，尤其是近幾年傳統地產入局產業地產，整個行業發展如火如荼，在發展過程中有的園區成功打造成區域產業集聚地標，而有的園區因各種原因發展戛然而止，或被迫出讓或被迫終止開發等等。

梳理國內外產業園區開發失敗典型案例，從中梳理出產業園區失敗的核心因素如下：

（1）定位失誤

產業園從最開始策劃階段就明顯脫節，一是不符合當地產業發展邏輯，沒有充分利用當地產業資源優勢，二是一味追求高端化、特殊化；二是不符合客戶需求，市場研究不透徹，潛在客戶的租賃或購買需求沒有摸透，包括空間面積、垂直交通、園區配套等沒有合理規劃。

（2）開發過快

園區開發商過分樂觀導致開發節奏過快，而企業自身的經營能力沒有那么強大或者市場消化能力不足，導致開發與招商資源不匹配、運營能力跟不上、財務吃緊、去化困難，最終入不敷出，拖垮整個項目，導致項目失敗。

（3）產品錯配

該失誤大部分還是因為對當地的政策、市場把握不夠，同時也跟企業自身的產業力和運營力有關。在適合打造辦公空間的地方建設生產空間，在適合制造生產的地方打造高端寫字樓，一旦頂層產品設計出現失誤，后期想要修正非常困難，因為前期的設備、配套等難以支撐功能的轉換。同時，如果定位的是高端園區，那么整個去化周期非常漫長，開發成本極高，財務成本、管理成本、運營成本等都有可能拖垮企業。

（4）定價失誤

首發定價會直接影響后續的出貨，定價過高會導致去化困難，同時若后續大幅降價會對品牌造成巨大損傷；若前期定價過低，那么則會讓企業陷入巨大的讓利局面，項目的現金流承受較大壓力。因此，項目定價一定是綜合了單價、成本、利潤、面積段、市場動態以及企業自身的財務狀況和需求來定奪。

（5）服務落后

在傳統地產高周轉思維的影響下，大量產業園區缺少運營思維，只想著大干快上，把園區租賃出去或出售出去當成最后目標，對后續的運營沒有系統規劃，當然也有些是在前期規劃的時候就沒有考慮運營服務問題。企業不管是通過哪種方式入駐園區，看中的也絕不是園區的選址、產業布局、企業大小等，園區的配套措施、工作環境、物業服務、產業服務等因素也影響著企業是否入駐和園區后期的價值提升。

案例分析一

武漢市漢南區某工業園，規劃面積面積1000畝，規劃建筑面積150萬平方米，旨在打造企業總部、辦公研發、生產基地和配套服務等七大板塊，計劃引入生物科技、光電子通信等產業。項目一期開發了五十萬方，目前僅有幾家企業入駐，剩余三十多萬方空置，給項目造成了極大的資金壓力。據前瞻了解，該項目主要集中有一下幾個問題：

（1） 開發過快：由于對市場預期的錯判，該項目一期上馬50萬方，大量快節奏的開發導致工程質量出現一些問題，同時招商資源無法迅速匹配，市場去化困難，造成大量存貨積壓，資金沉積巨大，最終導致了資金鏈斷裂。

（2） 產品錯配：該項目的定位過高，同時整體業態布局不符合漢南區實際情況，項目處在較為偏僻的工業區，而在該環境下打造產城融合不太現實，同時當地以生產制造為主，而項目匹配了大量的企業總部和辦公研發產品，這也是造成去化困難的因素。

（3） 定位搖擺：據了解，項目在前期定位為打造汽車零部件、農產品深加工和研發基地，但在開發過程中逐漸轉為了食品包裝和食品深加工的定位，而后又再度更改為生物科技和光電產品為主的產業定位，最終導致所建設的產業空間與定位產業需求不相符，同時也給招商帶來了極大的困難。

案例分析二

濟南市某科技城占地1200畝，總建筑面積80萬方，定位為“全球首創、世界領先、國內一流、省內第一”，打造一個吸引全球新新產業跨國公司總部和國內新興產業的集聚地。項目一期上馬30萬方，建設大量的庭院式廠房，目前接近停滯，部分廠房抵押給施工方作工程款，剩余部門由于當地政府接管運營，原項目方基本退出。該項目主要存在以下幾個問題：

（1） 開發過快：項目第一年上馬30萬方面積，第二年合并二三期項目上馬約70萬方，大規模的開發導致招商運營跟不上，同時市場消化能力不足，導致前期沉入大量的資金，陷入被動狀態。

（2） 需求不足：項目定位為跨國企業總部和本地高科技型創新企業，這與濟南當地“啞鈴型”經濟結構有所偏差，結果就是當地可購買園區產品或租賃的企業少之又少，而跨國企業或者國內企業地方的頭部企業又因為濟南整體的區域經濟環境和配套環境沒有選擇落戶該園區。

（3） 產品錯配：該項目建設大量的庭院式廠房，定位為“一個企業一棟樓，一個企業一個庭院”，模糊廠房與辦公區域的界限，造成了矛盾的產品結構，定位為總部辦公則與所處的區域經濟環境不相符，定位為獨棟廠房和辦公則與當地企業需求不符。

產業園開發建設是一系列系統工程，要遵循“謹慎拿地—精準定位—規劃設計—營銷推廣—招商簽約—建設交房—運營服務”的步驟，在整個流程中要充分研究、反復論證，尤其是在一些關鍵環節上，才能盡可能避免園區開發運營失敗。同時園區規劃要做足功夫，至少要把一下幾點做好：

結語

產業園開發是一系列系統工程，不可急功近利，房地產高周轉的思維在產業地產中行不通，只有深入分析政策和行業趨勢、潛心磨好產品、用心做好服務才能在激烈競爭中脫穎而出。

來源：前瞻產業研究院