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自去年8月“先行示范區”支持意見出臺后，深圳房價就走上了新一輪的“獨立”上升期，11月取消“豪宅稅”讓火燒更旺，并在今年上半年達到沸點。

不得已，深圳在近期祭出了“史上最嚴”的樓市調控政策。深圳樓市新政，能否徹底澆滅這股投機情緒，目前還不得而知。但可以肯定的是，之后的八九月份乃至年底，深圳樓市會進入相對的“平靜”期。與此同時，深圳也將迎來經濟特區建立40年大慶。

1980年8月26日，作為改革開放的重要舉措，國家批準在廣東深圳、珠海建立經濟特區；其后又在福建廈門、廣東汕頭，海南，新疆喀什、霍爾果斯建立經濟特區。

40年來，作為所有經濟特區中最成功的樣板，深圳經濟特區的發展史大致可以分為兩大階段：

1980到2000年，依托毗鄰香港的區位優勢，建立完備的工業和三產體系，培育發展高新技術和金融產業，成長為華南地區中心城市；

2000到2020年，著力布局科技創新及產業升級，發展壯大戰略行業龍頭企業，經濟特區延伸到全市范圍，進一步成長為全國經濟中心城市。

前后各20年，深圳產業發展經歷了由外資辦廠到本地辦企的歷史性跨越。現在的深圳，不僅擁有華為、騰訊、平安、招行、萬科等本土巨頭企業，而且不管創業密度還是商事主體總量均居全國大中城市第一。

然而，伴隨著近年來突出的樓市畸形發展、工業土地受限等熱點問題，深圳產業外溢現象愈加明顯。

樓市畸形發展，加重中小企業經營成本及員工生活成本，加速逃離深圳。工業土地受限，本地制造業企業想要擴建廠房或新建園區，只能走出深圳。

深圳產業外溢，為何東莞成最大贏家？

改革開放，不僅造就了深圳的發展奇跡，而且也造就了珠三角的發展奇跡。

2019年，廣東GDP總量近10．8萬億，連續31年位居全國第一；其中珠三角九市GDP總量近8．7萬億，占據絕對大頭。

不過，珠三角九市中，不同城市間的產業能級差異巨大，不同梯隊間的經濟規模大致砍半。其中，廣深作為一線城市，深圳GDP近2．7萬億，廣州GDP近2．4萬億，位列第一梯隊；佛莞作為“新一線城市”，佛山GDP近1．08萬億，東莞GDP近9500億，位列第二梯隊。GDP再砍半，惠州、珠海、江門、中山位列第三梯隊，肇慶位列第四梯隊。

整體來看，珠三角由廣深兩個一級核心、佛莞兩個次級核心引領帶動發展。

其中，深圳和東莞不僅地理上相鄰，同時居于珠江口東岸；而且自2000年后就一直在進行著或主動或被動的產業協作和經濟融合。當然，一般也會把惠州納入其中。最近10多年，“深莞惠”的叫法經歷了從一體化到經濟圈，再到都市圈的過程。

2014年，深莞惠經濟圈擴容，汕尾、河源加入其中。在區劃調整30多年后，原惠陽地區所轄五城再度“合為一體”。2020年，廣東明確加快建設涵蓋東莞、惠州、汕尾、河源的深圳都市圈。

就產業協作和經濟融合的強度、深度而言，深圳都市圈中，東莞與深圳間無疑是一檔，惠州再一檔，背靠“深汕合作區”的汕尾再一檔，河源最后一檔。東莞與深圳間的產業協作和經濟融合，為什么要遠大于惠州等同都市圈的城市呢？

首先，東莞和深圳有著類似的產業發展經歷，都曾被譽為“世界工廠”，從“三來一補”起家，主打對外代工貿易，同時建立起了較為完備的制造業體系門類和產業鏈條。不過早于東莞一步，深圳實現了從“傳統制造”到“硬件科創”的產業轉型。

深圳產業轉型發展以后，與東莞間的“上下游”產業協作反而更密了：

一方面東莞在經歷2008年全球金融危機后，大批外資代工廠或壓縮規模或關閉轉移，而來自深圳企業的生產需求可以進行一定的填補；另一方面，東莞和深圳的制造業鏈條一脈相承，深圳企業可以在深圳辦公、東莞開廠，而東莞完備、成熟的制造業體系和資源，可以更好滿足深圳“硬件智造”企業將想法創意轉化為標準成品的批量生產需求。

其次，正如上文所言，即便是在深圳都市圈內部，也有鮮明的片區等級劃分，深圳一級核心，東莞次級核心。在產業發展基礎、經濟發展水平、城市發展能級等等指標上，惠州遠非東莞的對手。這樣的等級網絡也決定了，深圳產業協作和經濟融合優先考慮的是東莞，而非惠州。

再者，東莞地理和區位優勢明顯，夾在廣州深圳之間，全國唯一可以接受二大一線同時輻射的城市。深圳企業選擇東莞，無疑也看到了其靠近廣州大平臺大市場大舞臺的顯著優勢。廣州作為中國三大門戶，集商貿、會展、交通、教育、文化、醫療等多重樞紐于一身，這些資源可以為東莞更好利用。深圳企業選擇東莞，還可以此為據點，借機全面北上和西進，構建起在大珠三角地區的完整發展網絡。

最后，深圳、東莞、惠州既是深圳都市圈中的一員，也是粵港澳大灣區中的一員。大灣區建設的核心在環珠江口片區，惠州相比東莞的地理位置就邊緣化了。或許更重要的是，大灣區的一項核心工作是建設國際科技創新中心，而其最重要的載體是“廣深港澳”科技創新走廊。

建設大灣區，東莞不僅區位優勢更加顯著，更是國際科創中心和“廣深港澳”科創走廊建設的核心受益方。對深圳“硬件智造”乃至科創企業而言，“天時地利人和”基于一身的東莞，在大灣區內無疑是最佳的生產基地甚至第二總部之選。

而從近年來深圳產業外溢的實際情況來看，東莞也成了無可置疑的最大贏家。如果再在東莞范圍內找一個超大贏家的話，無疑是松山湖片區。