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住房面積計算規則，或將生變

2024-04-22 15:00

文/樂居財經張林霞

今年以來全國多個城市不斷優化調整房地產政策，房地產調控模范生長沙，如今也取消了限購，并出臺一系列的利好政策刺激樓市。

近日，長沙市房地產平穩健康和安全運行協調小組印發《優化房地產開發項目規劃管理若干措施》的通知，主要內容涉及陽臺、飄窗、TOD項目停車配比、社區配套用房、住宅商業配套比例和后置出讓金等。

據通知顯示，進一步優化陽臺等空間面積計算規則。因城市景觀風貌要求需要封閉陽臺的新建住宅項目，其封閉陽臺按水平投影面積的1/2計入容積率和建筑面積進行商品房預售和不動產登記。居住建筑陽臺等按水平投影面積的 1/2計入建筑面積的部分，其水平投影面積之和按不超過套內建筑面積 20%控制。

通知提出優化飄窗和設備平臺設置要求。合理調整飄窗和設備平臺管控要求，進一步提升住宅使用功能完整性。飄（凸）窗寬度可與房間等寬，出挑寬度不超過0.8米。中央空調設備平臺和分體式空調外機擱板可同時設置，不大于4.0平方米/戶的設備平臺不計入容積率和建筑面積。

通知提出適當降低TOD開發區域停車配比。對于已建和在建軌道站點周邊高強度開發地區控制范圍內的商業、辦公項目位于主城間距區的項目停車位配建數量可按技術規定標準折減20%,位于其它間距區的項目停車配建數量可按技術規定標準折減15%。

在加強社區配套用房配置方面，加強社區配套用房統籌配置和管理利用，提升社區公共服務水平。充分盤活閑置資源，由民政部門實行跨樓盤統籌。對于新建住宅項目配建且無償移交的社區用房不計入容積率，由建設單位向民政部門承諾無償移交后可先行辦理建設工程規劃許可證。在保證社區辦公用房需求的前提下，鼓勵屬地政府利用配套用房引入項目開發企業建設社區食堂、健身房、養老等社區服務設施。

通知規定，支持居住配套商業設施建設，提高項目規劃設計靈活性和居住生活便利性。居住用地內可配套不超過總計容建筑面積的5%的商業服務性建筑。

湖南中原研究院執行院長陳世霞表示，該政策主要影響到三個層面：之前封閉陽臺是全計容的，現在也能做到半贈送。而居住陽臺的贈送面積由陽臺的半贈送提升到套內建面的20%；飄窗不計入面積，還可以做到與房間等寬，意味著房間還可以多做0.8米進深；設備平臺不計入贈送面積，最多還能贈送4個平方。以上累計贈送大概可以做到30%左右，長沙新房有望迎來“負公攤”時代。

此外，長沙市住房和城鄉建設局印發《關于支持居民購買改善住房的通知》，當日起，全市范圍內“以舊換新”購買新房的，可按照“認房不認貸”政策，明確此后不再審核購房者資格，意味著長沙全面解除限購。享受首套房首付比和按揭利率優惠，購買新房申請住房公積金貸款的，在原有基礎上上調最高貸款額度。

以舊換新有三種形式：一是開發商或國資平臺收購舊房，二是房企聯合經紀機構對舊房優先推售，三是給予一定購房補貼。2023年以來，中國有超30個城市表態支持“以舊換新”。

易居研究院研究總監嚴躍進表示，長沙將“以舊換新”“認房不認貸”兩個涉及到換房的政策結合，具有創新性和協同效應，就是鼓勵并支持置換型需求積極入市。這對其它城市出臺支持性政策有一定借鑒意義。

長沙市住房和城鄉建設局副局長杜湘暉表示，通過以舊換新，包括以租換購，符合條件的可以享受提高公積金貸款額度等政策，降低了居民的購房成本。到目前為止，長沙已經有54個樓盤納入房地產項目的白名單，22個項目獲得銀行70億元的融資支持。房地產融資協調機制順利推進，極大地提振了居民購新房的信心。

今年以來，長沙住房公積金管理中心持續推行組合貸款、異地貸款，在支持剛性和改善性住房購房貸款方面發揮了積極作用。一季度長沙市發放個人住房公積金貸款7050戶，個貸金額38.61億元。截至3月底，住房公積金個貸總額1171.35億元，個貸余額730.58億元，個貸率89.62%。

此外，長沙還將新建商品房住房公積金貸款最高貸款額度從原來的70萬元提高至80萬元，生育三孩家庭可提高至90萬元，有效期5年。

陳世霞表示，長沙密集出臺樓市新政，對房企、購房者有較大利好，有助于市場信心逐步恢復。整體市場在多重利好刺激下，4月成交有望得到一定復蘇，迎來今年一個小峰值，但還是會遠遠不及去年同期，目前市場大多數客戶仍在觀望，入市需一定時間周期。