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隨著千禧一代消費觀念的升級，政策紅利的釋放，住房租賃日益成為中國住房供應體系的重要組成部分。據鏈家研究院預測，我國租賃市場2020年將會實現3萬億規模，到2030年將會突破5萬億。在租賃市場日益多元化的需求下，長租公寓行業也迎來了井噴式發展。

但長租公寓光鮮的外表下，也有著繞不開的痛：從被質疑抬高房價，到租金貸飽受詬病，9月的第一天，自如又因“甲醛房”再一次卷入輿論的漩渦。除了輿論的質疑，長租公寓自身在運營中也面臨著“不賺錢”的困惑。

追根溯源：長租公寓為什么這么“痛”

要追溯以上問題的根源，不外乎兩個原因，一是租賃時代正處于1．0走向2．0的過渡期，在行業急速發展的同時，市場機制、管理機制，以及相關配套沒有跟上；二則是公寓的重資產、重運營屬性所致。

重運營下的多重管理壓力：公寓運營從房源開發、設計裝修，到營銷招租、租后管理，涉及的業務節點多達400余個，但由于行業目前尚未出現成熟的供應鏈和配套服務商，公寓企業需要自己承擔房地產開發＋裝修＋酒店＋物業等多重職能，錯綜繁雜的管理節點，不僅吃掉了公寓本就不多的利潤，也讓企業陷入重運營的困境。

重資產下有規模而不經濟：不論是自持還是包租，長租公寓企業的前期資金投入巨大。企業幾乎都在高負債、資金壓力巨大的情況下運營。若包租集中式公寓，投資回收期一般為5年；若是自持，投資回收期更是長達50年。而目前的金融產品不匹配公寓的長投資回收期，讓公寓企業陷入重資產困境。

針對長租公寓重資產、重運營之痛，目前公寓行業普遍共識是打造智能化公寓，用科技力量為公寓行業賦能。水滴管家基于這一概念，提出了公寓軟件和智能硬件深度一體化的解決方案，依靠信息化（即用軟件規范運營流程）、智能化（即用機器替代人工），提高運營效率，解決重運營難題；依靠數字化（即用軟件實現資產數字化）、證券化（即用科技風控支持公寓資產證券化），助力貸款和融資，解決重資產問題。

SaaS軟件＋智能硬件：用軟件規范流程，用機器替代人工

據水滴管家創始人兼CEO馮玉光介紹，目前市場上90％的國企房產公司已經進入公寓市場，30％的百強開發商陸續進入公寓市場，正在逐步成為頭部公寓企業，引領行業發展。作為一款公寓管理SaaS軟件，水滴預測到市場的變化，把公寓管理經驗和高層管理經驗產品化，以匹配國資國企和開發商的業務管理和內部控制需求，將其運營流程通過軟件進行規范。

水滴認為無人值守公寓是提升長租公寓運營效率的有效途徑，未來無人駕駛和無人值守或將成為物聯網的兩大入口，水滴以SaaS軟件為基礎，將多品類、多品牌、多場景的終端設備深度植入并有效應用，來構建公寓物聯網入口，建立起房間、租客和設備的對應關系，沉淀居住數據，提高管理效率，提升產品溢價，從而降低運營成本。

根據公寓場景需求，水滴還將創設家電和家具產品包，以降低客戶的選擇成本和運維成本。如家電與售后產品包，使得運維成本可控；統一家電規格尺寸，實現空間集約利用；家具軟裝包，降低選擇成本；家電設備租賃，降低資金占用，分攤經營風險。

數字化＋科技風控：讓評價主體回歸資產本身

“房地產是信用貨幣創造和金融產品創新的主要載體，萬億住房租賃的市場，可以創造出2－3倍的金融產品，相應的金融服務市場規模可達千億。”馮玉光表示，“但吸引金融產品進入，核心問題是租價比（一年租金／售價），分子和分母都很難動，觀察國家政策的思路，是要通過非住轉住的方式做大分母，但是非住轉住資產流動性很差，甚至不能流動、不能抵押，現在主要看主體信用，這實際上就縮小了融資主體范圍。”

這其實也是今年4月25日，證監會、住建部聯合發布的《關于推進住房租賃資產證券化相關工作的通知》想要解決的其中一個問題，《通知》中提到了，“房地產估價機構對住房租賃資產證券化底層不動產物業進行評估時，應以收益法作為最主要的評估方法，嚴格按照房地產資產證券化物業評估有關規定出具房地產估價報告。”

對于住房租賃資產而言，使用注重現金流的收益法來評估，能更有效地體現租賃資產的價值和成長性。也就是說租金水平將成為住房租賃資產價值的核心評估依據。因此，租賃企業的運營數據和現金流，將成為租約資產本體評價的重中之重。

而水滴管家通過軟硬件深度一體化構建了房間、租客和設備的對應關系，沉淀了豐富的運營數據和居住數據，滿足了金融所需要的信息流、現金流、人流數據閉環。通過為公寓資產證券化提供科技風控、資產評估和信息披露等助貸產品，拓寬其融資渠道，水滴可以幫助公寓緩解運作中拿地、拿房、裝修各環節的資金壓力。

水滴管家：無人值守公寓先行者

“水滴管家將自己定位為無人值守公寓先行者，通過信息化、智能化、數字化、證券化多維度服務客戶，增強客戶粘性，并從中挖掘多重營收機會，我們可為客戶提供SaaS軟件的基礎服務，智能硬件和供應鏈差異化服務，金融助貸增值服務。按照水滴目前的發展速度，這三項服務的市場規模分別將達到十億級、千億級和千億級。”馮玉光表示，“從2017年中期到2018年中期，水滴已經完成從產品到市場、從運營到銷售體系的搭建和驗證，銷售機會每月成倍增長，預計到2020年，水滴將擁有大客戶數量500余家，占據約10％市場份額，屆時水滴將啟動資本運作。”

目前市場上做公寓管理SaaS系統的企業其實有很多，但大都停留在1．0時代，即面向的客群為中小房東，提供也是房源、客源管理等基礎類服務，其中做得比較好的幾家核心優勢在于流量支持，獲客導流功能，但事實證明，在中小客戶身上，變現能力有限，需要持續培育。

水滴憑借開發商背景，堅持B2B方向，服務國資國企、開發商等大客戶，并將SaaS系統升級到2．0版本，通過軟硬件深度一體化，供應鏈和金融助貸等服務產品建立起大客戶的綜合服務收費模式，通過深挖客戶需求，持續獲得變現。